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"계약기간이 끝나는데 다시 살고 싶어요."
"그럼 재계약서를 다시 작성하면 되나요?"
"갱신계약과 재계약은 같은 말 아닌가요?
"갱신하지 않고 현재 시세에 맞게 계약하려면 새 계약이 되는 건가요?"
임대차 상담을 하다 보면 비슷한데 전혀 다른 뜻이 되기도 하는 말들입니다.
일상에서는 갱신, 재계약, 연장이라는 말을 비슷하게 사용하지만, 주택임대차계약에서는 어떤 방식으로 계약이 이어지는지 확인하는 것이 중요합니다.
1. 갱신계약, 기존 임대차를 이어가는 것
'갱신'은 쉽게 말해 기존 임대차관계를 계속 이어가는 것입니다.
주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따른 갱신 등을 규정하고 있습니다.
특히 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 거절하기 어렵고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
또한 갱신되는 임대차는 원칙적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 법에서 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.
예를 들어 현재
▶보증금 5천만 원
▶월세 150만 원
으로 거주하고 있는 임차인이 계속 살기를 원하고, 임대인과 월세 5% 인상에 합의한다면 월세는 157만 5천 원이 됩니다.
여기서 중요한 것은 5%가 무조건 올려야 하는 금액이 아니라 차임. 보증금 증액의 법정 상한 이라는 점입니다.
2. 재계약, 계약이 끝난 뒤 다시 합의하는 것
상담하다 보면 흔히 말하는 '재계약'은 기존 계약기간이 끝나갈 때 임대인과 임차인이 다시 조건을 협의해 계약을 체결하는 경우를 의미하는 경우가 많습니다.
예를 들어 기존 계약이
▶2024년 10월 20일 ~2026년 10월 19일이었다면,
임차인이 계속 거주하기를 원하고 임대인도 동의하여
▶2026년 10월 20일 ~ 2028년 10월 9일까지 다시 계약하는 방식입니다.
이때 보증금과 월세, 계약기간 등을 새로 합의하고 계약서를 작성할 수 있습니다.
다만 '재계약'이라는 이름을 붙였다고 해서 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 관련된 법적 효과가 사라지는 것은 아닙니다.
실제 계약에서는 당사자가 어떤 의사로 갱신했는지, 계약갱신요구권을 행사했는지 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
현재 주택 임대차 신고에서는 '신규계약'과 '갱신계약'을 구분하고, 갱신계약의 경우 계약 갱신요구권 행사 여부를 별도로 표시하도록 되어 있습니다.
3. 새 계약은 기존 계약과 구분해서 생각해야 합니다.
'새 계약'은 말 그대로 기존 임대차와 별개의 새로운 임대차계약을 체결하는 경우를 말합니다.
예를 들어 기존 임차인이 퇴거하고 새로운 임차인이 들어오면서 새로운 임대차계약을 체결하는 경우가 대표적입니다.
단순히 "계약서를 새로 썼으니 무조건 새 계약"이라고 판단해서는 안 됩니다.
기존 임대차의 당사자가 그대로인지, 계약이 어떤 방식으로 이어졌는지, 계약갱신요구권을 행사했는지, 보증금과 차임이 어떻게 변경됐는지 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.
★ 한눈에 비교하기 ★
| 구 분 | 의 미 | 확인할 부분 |
| 갱신 | 기존 임대차를 이어감 | 갱신 방식과 법적 요건 |
| 재계약 | 당사자들이 다시 계약조건을 합의 | 계약기간.보증금.월세 |
| 새계약 | 기존 계약과 별개의 새로운 임대차 | 새로운 임대인.임차인 및 조건 |
중요한 것은 계약서 제목보다 실제 계약 내용과 당사자의 의사입니다.
특히 갱신 과정에서 월세나 보증금이 변경된다면 변경된 금액을 정확하게 기록하고, 계약갱신요구권 행사 여부도 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
※ 본글은 《주택임대차보호법》을 기준으로 작성했으며, 개별 계약은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
「출 처」
국가법령정보센터 《주택임대차보호법》 제6조, 제6조의 2, 제6조의 3, 제7조 및 주택임대차계약 신고서 관련 규정