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다가구주택에 전세나 월세로 거주하다가 갑자기 경매가 진행된다는 이야기를 들으면 가장 먼저 걱정되는 것이 보증금입니다.
"내보증금은 돌려받을 수 있을까요?"
"소액임차인이면 먼저 받을 수 있다고 하던데 정말 그런가요?"
실제로 중개 현장에서 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 접하게 됩니다.
특히 다가구주택은 아파트와 달리 한 건물 안에 여러 임차인이 거주하고 있기 때문에 내 계약서만 보고 판단하기 어려운 경우가 있습니다. 먼저 들어온 임차인이 누구인지, 근저당권은 언제 설정됐는지, 전입신고와 확정일자는 언제 받았는지에 따라 배당에서 고려해야 할 부분이 달라질 수 있습니다.
그래서 오늘은 다가구주택 경매가 진행됐을 때 임차인이 알아두면 좋은 배당순위와 소액임차인 최우선변제에 대해 실제 상담 과정에서 확인하는 내용을 중심으로 정리해 보겠습니다.
1. 다가구 주택 경매에서 배당순위가 중요한 이유
경매가 진행되면 부동산이 매각되고 그 매각대금으로 여러 권리자에게 돈을 나누어 주게 됩니다.
이때 모든 사람이 같은 순서로 배당받는 것은 아닙니다.
임차인이라면 우선 자신의 전입신고, 실제 입주, 확정일자를 확인하고 등기부등본에 설정된 근저당권이나 가압류 등의 권리와 날짜를 비교해 볼 필요가 있습니다.
현장에서 상담했던 내용을 이야기해 보겠습니다.
다가구주택에 거주하던 임차인 한분이 경매 소식을 듣고 계약서와 등기부등본을 가지고 상담을 요청했습니다.
임차인은 "확정일자도 있고 보증금도 크지 않으니 괜찮을 것 같다"라고 생각하셨습니다.
하지만 상담 과정에서 확인해 보니 같은 건물에 다른 임차인들이 여러 명 거주하고 있고, 각 임차인의 전입 시점도 서로 달랐습니다.
이처럼 다가구주택 경매에서는 내 보증금만 보는 것이 아니라 건물 전체의 권리관계와 임차관계를 함께 확인하는 과정이 중요합니다.
배당순위를 단순하게 하나의 순서표로 생각하기보다는 각각의 권리가 언제 발생했는지, 법에서 정한 우선변제 요건을 갖추었는지를 날짜별로 확인하는 것이 좋습니다.
2. 소액 임차인의 최우선변제는 어느 정도까지 가능할까?
소액임차인에게는 일반 임차인과 별도로 일정 금액을 우선변제받을 수 있는 제도가 있습니다.
≪주택임대차보호법≫ 제8조에 따르면 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물건자보다 우선하여 변제받을 수 잇 습니다., 다만 경매신청 등기 전에 법에서 정한 요건을 갖추어야 합니다.
현재 시행령 기준으로 소액임차인의 보증금 범위는 지역마다 다릅니다.
◈ 서울은 1억 6,500만 원 이하,
◈ 수도권과밀억제권역 등은 1억 4,500만 원 이하,
◈ 광역시 등은 8,500만 원 이하,
◈ 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하
또한 광역시에 해당하는 지역에서는 보증금 중 일정액인 2,800만 원까지 우선변제 대상이 될 수 있습니다.
여기서 중요한 부분이 있습니다.
"보증금이 8,500만 원이니까 무조건 2,800만 원을 받는다"라고 이해해서는 안 됩니다.
소액임차인에 해당하는지뿐 아니라 법에서 정한 요건을 충족했는지 확인해야 하며, 주택가액의 2분의 1을 초과할 수없다는 제한도 있습니다.
또한 하나의 주택에 여러 임차인이 있고 최우선변제 대상 금액의 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 일정한 방식으로 나누어질 수 있습니다.
따라서 다가구주택에서는 "소액임차인에 해당한다"는 사실만 확인하는 것보다 다른 임차인의 상황까지 함께 살펴보는 것이 필요합니다.
3. 현장상담에서 꼭 확인하는 세 가지
경매 사실을 알게 된 임차인에게 제가 가장 먼저 말씀드리고 싶은 부분은 너무 빨리 결론을 내리지 말라는 것입니다.
▶ 첫 번째 전입신고와 실제 입주 시점입니다.
주택임대차보호법에서는 대항력과 관련해 주택의 인도와 주민등록 등의 요건을 중요하게 보고 있습니다.
특히 소액임차인의 최우선 변제 역시 경매신청 등기 전에 법에서 정한 요건을 갖추었는지 확인해야 합니다.
▶ 두 번째는 확정일자와 권리관계의 날짜입니다.
확정일자가 있다고 해서 모든 상황에서 보증금 전액을 우선적으로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 등기부등본에 설정된 권리와 다른 임차인의 상황을 함께, 비교해야 합니다.
▶ 세 번째는 배당요구와 경매 절차를 확인하는 것입니다.
경매가 시작됐다면 배당요구종기일 등 절차상 중요한 일정이 있으므로 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
현장 상담에서도 임차인이 가장 많이 하는 실수 중 하나가 "나는 소액임차인이니까 알아서 돈을 받을 것"이라고 생각하고 아무런 확인을 하지 않는 것입니다.
하지만 보증금은 임차인에게 상당히 큰 재산인 만큼 자신의 상황을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.
다가구주택 경매는 아파트처럼 한 세대의 권리관계만 확인해서 판단하기 어려운 경우가 많습니다.
계약 당시부터 등기부등본과 임대차 관계를 살펴보고 경매가 진행된 이후라면 전입신고일, 실제 입주일, 확정일자, 선순위권리, 다른 임차인의 현황 등을 순서대로 확인해 보는 것이 좋습니다.
부동산 계약에서 문제가 발생한 뒤 해결하는 것보다 계약 전부터 권리관계를 꼼꼼하게 살펴보는 것이 훨씬 중요합니다.
※ 본 글은 일반적인 법령 내용을 정리한 것으로, 개별 경매 사건의 배당 여부와 금액은 실제 권리관계와 경매 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
「출 처」
국가법령정보 ≪주택임대차보호법≫ 제8조 및 ≪주택임대차보호법 시행령≫ 제10조. 제11조
국가법령정보 주택임대차보호법 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령