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만촌오성구역(가칭) , 수성 30-11 구역(범어4동), 수성 32 구역(만촌3동)이 대구에 학군을 유명한 수성구의 대표적인 재개발구역입니다.
재개발 주택을 상담하다 보면 "같은 수성구인데 왜 주택 가격이 이렇게 차이가 나나요?"라는 질문을 늘 받습니다.
상담할 때마다 가격대를 보면
♣ 초기 단계인 만촌오성구역은 3억~5억 원대로 현재 실제 매매
♣ 사업이 구체화 되고 있는 수성 30-11 구역은 7억~8억대
♣ 관리처분이후 철거 전인 수성 32 구역은 15억 이상에서 거래되고 있는 상황입니다.
이처럼 가격 차이가 나는 이유는 단순히 입지 때문만이 아닙니다.
재개발은 사업이 진행될 수록 불확실성이 줄어들고, 사업에 대한 기대와 권리가 가격에 반영되기 때문입니다.
1. 만촌오성(만촌역)재개발 구역은 1,300세대수 예정으로 일반분양 600세대 예정
만촌오성재개발은 초기단계로 주택을 아라보시는 분들이 주로 관심을 가지는 곳으로, 실제 상담에서는 3-5억 원대의 주택을 기준으로 검토하는 경우가 있습니다.
초기 단계의 가장 큰 장점은 상대적으로 낮은 가격에 접근할 수 있다는 점입니다, 반면 사업이 아직 구체화되지 않은 만큼 사업기간이나 인허가 과정에 대한 불확실성도 함께 가지고 있습니다.
그래서 초기 재개발 주택은 "얼마나 저렴한가"보다 정비사업이 어떤 절차로 진행되고 있는지, 토지와 건축물의 권리관계가 어떠한지를 먼저 확인해야 합니다.
상담할 대도가격만 보고 접근하기보다는 대지지분과 입지, 향후 사업 가능성 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
2. 수성 30-11구역(범어4동) 재개발 구역은 382세대수 일반분양 약 200세대
수성 30-11 구역은 초기 단계보다 사업 진행 상황이 구체화된 구역입니다.
2026년 9월 시공자 선정 입찰이 진행 예정이며, 사업이 한 단계식 구체화되면서 시장에서 바라보는 기대감도 달라지고 있습니다.
상담에서는 주택 가격이 7억~8억 원대로 평단가 2,000만 원 이상으로 형성되어 거래가 되고 있습니다.
만촌오성구역과 비교하면 가격 차이가 상당하지만, 단순히 "가격이 올랐다"고만 볼 수는 없습니다.
사업이 진행되면서 매수자가 확일할 수 있는 정보가 늘어나고, 향후 사업에 대한 불확실성 역시 초기 단계와 달라지기 때문입니다.
초기 단계에서 조합설립이 되기까지 실제 3년이 걸리지 않았으며, 주택별 매수 시기에 따라 오름세도 다릅니다.
수성 30-11구역은 시공자 선정 이후에도 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거등 여러 절차가 남아 있습니다.
7억~8억 원이라는 매매가격만 볼 것이 아니라 대지지분, 권리가액, 예상추가분담금과 향후 사업 일정을 함께 확인해야 합니다.
3. 수성32구역(만촌3동)은 관리처분 이후, 가격보다 권리를 살펴봐야 합니다.
수성 32 구역은 앞선 두 구역과 비교해 사업 진행 단계가 상당히 앞서 있습니다.
수성 32 구역은 GS건설을 시공사로 선정한 뒤 사업을 진행해 왔으며, 2025년 3월 관리처분 계획 변경인가를 받았습니다. 이후 이주가 완료되었으며, 기반시설 철거를 시작으로 2026년 말 구역 전체 펜스를 칠 준비를 하고 있어 사업이 구체화되어 가고 있습니다.
이 단계에서는 실제 상담 주택의 가격도 조합원분양 평형대가 33평 기준으로 매매가격이 15억이상으로 실제 거래가 이루어지고 있습니다.
초기 단계의 주택이 평균 5억, 중반단계인 조합설립이후에 평균 8억, 관리처분이 지나면 15억 이상의 가격변화가 뚜렷하게 보입니다.
물론 이 가격만 가지고 "초기 재개발은 싸고, 나중에는 무조건 오른다"로 판단해서는 안 됩니다.
재개발은 같은 구역에서도 대지지분, 도로조건, 권리가액, 건축물 상태 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
다만 재개발 주택을 비교할 때는 현재 매매가격만 볼 것이 아니라 현재 사업이 어디까지 진행됐는지, 어떤 권리를 갖게 되는지, 앞으로 얼마의 비용이 필요한지를 함께 확인해야 합니다.
결국 재개발은 '얼마에 샀느냐'만큼이나 '어느 단계에서 무엇을 샀느냐'가 중요한 시장입니다.
※ 가격대는 실제 상담 과정에서 확인된 주택 매매사례를 기준을 정리했으며 개별 물건에 따라 차이가 있습니다. 사업 일정과 인허가 내용은 변경될 수 있으므로 계약 전 조합 및 관계 기관의 최신 자료를 확인하시기 바랍니다.
「출 처」
수성 32 구역 관리처분계획 변경인가 및 사업진행
수성 32구역 공사비 협상 및 사업진행
수성 30-11 구역 시공자 선정 입찰 관련 자료