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"수성 32 구역 입주권이 15억이면 괜찮은 가격인가요?
수성구에서 재개발 물건을 상담하다 보면 이런 질문을 가장 많이 받습니다.
그런데 재개발은 매매가격만 보고 비싸다, 싸다를 판단하면 안 됩니다.
특히 수성 32 구역은 관리처분인가 이후 이주를 거쳐 현재 기반시설 정리와 철거 전 펜스를 설치할 준비를 빠르게 하고 있습니다.
이제는 입주권을 매수했을대 최종적으로 얼마의 자금이 필요한지를 따져보는 것이 더욱 중요합니다.
현장에서 손님들에게 설명드리는 내용을 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. 입주권 15억, 정말 15억만 있으면 될까요?
일반 아파트는 매매 가격이 12억이면 기본적으로 12억을 기준으로 자금 계획을 세우면 됩니다.
하비만 재개발 입주권을 조금 다릅니다.
예를 들어 수성 32 구역의 어떤 입주권 매매가격이 10억이라고 가정해 보겠습니다.
이10억이 새 아파트의 최종 가격이라고 생각하면 안 됩니다.
재개발에서는 기존에 가지고 있던 주택의 종전자산평가액과 조합원 분양가의 차이, 그리고 사업 진행에 따른 추가분담금 등을 함께 살펴봐야 합니다.
현재 매매가격 + 앞으로 납부할 추가분감금 + 취등록세 등 부대비용가지 생각해야 실제 필요한 총자금이 보입니다.
현장에서 가장 먼저 말씀드리는 것은 이것입니다.
"매매가격보다 최종적으로 얼마가 들어가는지를 계산해 보세요."
재개발은 가격표 하나만 보고 판단하기 어려운 부동산입니다.
2. 프리미엄이 낫다고 무조건 좋은 물건인가요?
재개발 매물을 보다 보면 " 이 물건은 프리미엄이 저렴합니다."라는 이야기를 듣게 됩니다.
하지만 프리미엄만 비교해서는 안됩니다.
같은 수성 32 구역 재개발 안에서도 물건마다
▣ 종전자산평가액
▣ 권리가액
▣ 조합원 분양평형
▣ 조합원 분양가
▣ 추가분담금
▣ 기납부금
▣ 프리미엄
등이 다를 수 있기 때문입니다.
예를 들어 보겠습니다.
A물건은 프리미엄이 낫지만 추가분담금이 많을 수 있고, B물건은 프리미엄이 조금 높더라도 앞으로 부담해야 할 금액이 상대적으로 적을 수도 있습니다.
따라서 "프리미엄이 얼마인가?"보다 "내가 앞으로 얼마를 더 부담해야 하는가?"를 확인하는 것이 중요합니다.
특히 관리처분인가 이후의 물건이라면 관리처분계획과 조합에서 제공하는 최신 자료를 기준으로 확인해야 합니다.
사업비나 분담금은 사업 진행 과정에서 변경될 수도 있기 때문입니다.
3. 현장에서는 '총 투입금액'을 봅니다.
그렇다면 재개발 입주권은 어떻게 비교해야 할까요?
저는 손남에게 총 투입금액을 기준으로 생각해 보시라고 설명합니다.
예를 들어보겠습니다.
입주권 매매가격 10억 원
향후 추가분담금 5억 원
취득세 및 기타 비용이라고 보면
단순히 '15억짜리 재개발 물건'이라고 보는 것이 아니라 최종적으로 새 아파트를 받기 위해 필요한 전체 자금을 생각해야 합니다.
물론 위 금액은 계산 방법을 설명하기 위한 예시입니다.
실제 만촌3동 수성 32 구역의 추가분담금은 개별 물건의 종전자산평가액, 선택 평형, 조합원 분양가, 사업비 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 최신 자료를 확인해야 합니다.
또 하나 중요한 것이 있습니다.
자금이 언제 필요한지도 확인해야 합니다.
계약할 때 필요한 돈과 향후 분담금 납부 시 필요한 돈은 다릅니다.
따라서 현재 가지고 있는 자금뿐 아니라 앞으로 분담금을 납부할 수 있는지도 함께 계산해야 합니다.
재개발 현장에서 중개사로서 드리는 말씀은 수성 32 구역 재개발을 알아보시는 분들이라며 "얼마에 살 수 있나요?"
라는 질문에서 한 단계 더 나아가 "이 물건을 매수하면 최종적으로 얼마가 필요한가요?"
를 물어보셨으면 좋겠습니다.
재개발 입주권은
매매가격 ▶ 권리가액 ▶ 조합원 분양가 ▶ 추가분담금 ▶최종 투입금액 이렇게 전체 구조를 봐야 합니다.
특히 지금 수성32구역 재개발은 현장 분위기가 빠르게 달라지고 있습니다.
기반시설을 정리하고 철거가 진행되기 전 펜스가 설치되고 본격적인 철거 단계로 넘어가게 되면 지금과는 또 다른 모습의 현장을 만나게 될 것입니다.
재개발은 "싸게 샀다"가 중요한 것이 아니라, 내가 어떤 권리를 얼마에 사고 최종적으로 얼마를 부담하는지를 정확하게 아는 것이 중요합니다.
현장에서 실제 매물을 상담하는 공인중개사로서 저도 단순한 매매가격만 설명드리지 않고, 권리가액과 분담금, 평형, 향후 자금계획까지 함께 살펴보는 것을 가장 중요하게 생각합니다.
※재개발 사업의 분담금과 사업 질정은 조합의 사업 추진 과정에서 변경될 수 있습니다.
실제 계약 전에는 조합원의 최신 관리처분계획 및 분담금 자료, 조합원 자격 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.
「출 처」 국가법령정보센터 《도시 및 주거환경정비법 》, 대구광역시. 수성구 정비사업 관련 자료.