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재개발을 오래 지켜보면 한번쯤은 이런 궁금증이 생깁니다/
"수성 32 구역은 도대체 언제 가격이 가장 많이 움직였을까?"
처음부터 관심을 가지고 매수한 분과 사업이 상당히 진행된 뒤 들어온 분은 같은 구역에 투자했더라도 매입가격과 자금 계획에서 차이가 날 수밖에 없습니다.
특히 만촌3동 수성 32구역은 사업 초기부터 시공사 선정, 관리처분인가 등 주요 절차가 진행되면서 시장에서 바라보는 가치도 달라졌습니다.
2018년 GS건설이 시공사로 선정됐고, 이후 사업이 계속 진행되어 2025년 3월 관리처분계획 변경인가까지 이뤄졌습니다.
그렇다면 실제 가격 흐름은 어떤 시기에 가장 크게 움직였을까요?
오늘은 수성32구역의 사업 진행 단계와 현장에서 확인된 가격 자료를 기준으로 정리해 보겠습니다.
1. 사업초기, 가격보다 불확실성이 컸던 시기
수성 32 구역 재개발 초기에는 사업이 지금처럼 구체화된 상황이 아니었습니다.
재개발 구역이라는 기대감은 있었지만 실제 사업이 어느 속도로 진행될지, 앞으로 어떤 방식으로 사업이 추진될지 지켜봐야 했습니다.
2016년 당시에도 수성 32 구역은 만촌3동 866-3번지 일원을 대상으로 정비계획이 추진되고 있었으며, 이후 정비구역 지정과 조합설립 등의 절차를 거치게 됩니다.
이 시기의 특징은 가격이 미래의 신축 아파트 가치까지 충분히 반영하기보다는 사업 진행에 대한 불확실성이 함께 존재했다는 점입니다.
초기에는 노후 빌라와 단독주택, 소형 구축아파트(한도) 등을 중심으로 거래가 이뤄졌고 투자자 역시 신중하게 접근했습니다.
"사업이 계획대로 진행될까?"
"추가분담금은 얼마나 나올까?"
"실제로 입주권을 받을 수 있을까?"
와 같은 부분을 확인하는 것이 중요했습니다.
따라서 초기 가격만 놓고 보면 현재와 상당한 차이가 있지만, 그만큼 당시에는 사업 진행에 대한 불확실성도 함께 감수해야 했던 시기라고 볼 수 있습니다.
2. 사업이 구체화되면서 가격 움직임이 커진 시기
수성 32 구역의 가격 흐름을 살펴볼 때 중요한 구간은 사업이 실제로 구체화되기 시작한 이후입니다.
특히 2018년 GS건설이 시공사로 선정되면서 사업의 구체적인 방향이 잡히기 시작했습니다
당시 시공사 선정과 함께 수성 32 구역은 '수성자이'로 알려지기 시작했고, 사업에 대한 시장의 관심도 높아졌습니다.
사업이 구체화된 단계에서는 초기 단계보다 가격 수준이 크게 놓아진 것으로 확인할 수 있습니다.
재개발에서는 사업이 진행될수록 단순히 오래된 주택의 현재 가치만 보는 것이 아니라 앞으로 받을 수 있는 권리와 신축 아파트에 대한 기대가 함께 반영되기 때문입니다.
사업시행인가 이후에는 권리가액, 비례율, 추정분담금 등 투자자가 팔달 할 수 있는 자료도 점차 구체화됩니다.
결국 수성 32 구역에서 가격 움직임이 본격적으로 나타난 시기는 단순히 재개발 이야기가 처음 나왔던 초기보다는 사업의 실현 가능성이 높아지고 시장에서 미래 가치를 구체적으로 계산하기 시작한 이후라고 보는 것이 자연스럽습니다.
다만 여기서 한 가지 주의할 부분이 잇습니다.
"사업 단계가 진행되면 항상 같은 폭으로 오른다"라고 단정할 수 없습니다.
같은 구역 안에서도 대지지분, 권리가액, 주택형태, 위치, 도로조건 등에 따라 매매가격이 달라지기 때문입니다.
3. 관리처분인가 이후에는 가격보다 권리를 봐야 합니다.
수성 32 구역은 이후 관리처분을 지나 2026년 초부터 이주를 시작하여 완료하였고, 현재 전체구역 펜스설치 작업에 들어갔습니다.
이 단계 들어서면 재개발 주택을 바라보는 기준이 다시 달라집니다.
초기에는 "얼마에 살 수 있는가"가 중요했다면, 관리처분 이후 단계에서는
"어떤 권리를 가지고 있는가?"
"추가로 필요한 금액은 얼마인가?"
"최종적으로 어떤 평형을 받을 수 있는가?"
를 함께 살펴봐야 합니다.
실제로 최근 현장 자료에서는 관리처분 이후 수성 32 구역의 매매가격이 33평형 조합원 입주권 기준 15억이상에서 형성되고 있습니다. 다만 이는 특정 물건의 상담및 거래 사례의 기준으로 한 것이므로 모든 물건에 동일하게 적용할 수 있는 가격은 아닙니다.
결국 "수성 32구역 재개발은 언제 가장 많이 올랐는가?"라는 질문에 답을 한다면 간단하게 빌라매물을 기준으로, 사업초기에는 1억~2억 원, 조합설립 이후 시공사선정 시기가 되면 3억~4억 원, 관리처분인가 이후에는 10억 원 이상의 실제 거래가액을 확인할 수 있습니다.
수성 32 구역을 현재 매수를 고민한다면 과거에 얼마가 올랐는지보다 현재의 매매가격, 권리가액, 예상 추가분담금, 이주비와 사업비 대출 조건 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
※ 본문 중 가격 관련내용은 현장 거래자료와 상담자료를 바탕으로 정리했으며, 개별 물건의 가격과 권리가액은 물건별로 차이가 있을 수 있습니다.
사업일정정과 분담금, 금융조건 등은 변경될 수 있으므로 실제 계약 전에는 조합 및 관계기관의 최신 자료를 확인하시기 바랍니다.
「출 처」
대구 수성 구청 및 수성32구쳑 주택 재개발정비사업 관련 인허가 자료