티스토리 뷰
부동산을 알아보다 보면 '갭'이라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
"매매가격이 5억 원인데 갭이 1억 원이라는 건 무슨 뜻인가요?"
처음 아파트 매매나 전세를 알아보시는 분들에게는 익숙하지 않은 용어라 어렵게 느껴질 수 있습니다.
특히 전세가율이라는 표현까지 함께 들으면 무엇을 기준으로 판단해야 하는지 헷갈리기도 합니다.
하지만 갭의 기본적인 의미는 생각보다 간단합니다.
부동산에서 말하는 갭은 매매가격과 전세 보증금의 차이를 뜻합니다.
현장에서 상담을 하다보면 단순히 갭이 얼마인지 계산하는 것보다 그 숫자가 어떤 의미를 가지고 있는지 궁금해하시는 분들이 많습니다.
그래서 오늘은 실제 숫자를 예로 들어 부동산에서 말하는 갭이 무엇인지, 전세가율과는 어떤 관계가 있는지, 그리고 갭이 작다고 해서 무조건 좋은 조건이라고 볼 수 없는 이유까지 차근차근 설명드리겠습니다.
1. 부동산에서 말하는 갭은 매매가격과 전세보증금의 차이입니다.
갭은 어렵게 생각하지 않으셔도 됩니다.
매매가격에서 전세보증금을 빼면 갭이 됩니다.
같은 매매가격 5억원이라도 전세보증금이 3억 원이라면 갭은 2억 원이고, 전세보증금이 4억 5천만 원이면 갭은 5천만 원이 됩니다.
매매가격과 전세보증금의 차이가 작을수록 흔히 '갭이 작다'고 표현합니다.
그러나 여기서 한가지 주의할 점이 있습니다.
갭이 1억원이라고 해서 실제로 주택을 매수할 때 준비해야 되는 자금이 정확이 1억 원이라는 의미는 아닙니다.
주택을 매수하는 과정에서는 취득과 관련된 비용, 중개보수, 등기과정에서 발생하는 비용등 추가적으로 준비해야 할 자금이 더 필요합니다.
전세보증금 또한 현재 시장에서 실제로 형성되어 있는 실거래가격인지 확인 해야합니다.
예를 들어보면 매매가격이 6억 원이고 전세보증금이 5억 원이라면 계산상 갭은 1억 원입니다.
하지만 주변의 최근 실거래가격이 현재 매 물은 가격보다 낮게 형성되어 있다면 단순 계산만으로 판단하기는 어렸습니다.
따라서 갭은 부동산 가격 구조를 이해하는 하나의 기준으로 생각하시는 것이 좋습니다.
2. 갭과 전세가율은 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
갭을 이해했다면 다음으로 알아두면 좋은 것이 전세가율입니다.
전세가율은 매매가격에서 전세보증금이 차지하는 비율을 말합니다.
예을 들어보면 매매가격이 5억 원이고 전세보증금이 4억원이라면 전세가율은 80%입니다.
반면 매매가격이 5억원이고 전세보증금이 2억 5천만 원이라면 전세가율은 50%입니다.
현재 전세가율은 50~60%선이며, 지역마다 차등은 분명히 있습니다.
같은 매매가격이라도 전세보증금이 높아지면 전세가율은 높아지고, 매매가격과 전세보증금의 차이인 갭은 작아집니다.
그래서 부동산을 살펴볼 때 갭과 전세가율을 함께 이야기하는 경우가 많습니다.
다만 전세가율이 높거나 갭이 작다는 사실만으로 해당 주택의 조건을 판단해서는 안됩니다.
공인중개사로 상담을 하다 보면 "갭이 작은 아파트를 매수하고 싶습니다"라고 말씀하시는 분들이 많습니다.
이럴 때는 먼저 왜 작은 갭을 원하시는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
실거주를 목적으로 하는지, 전세를 놓을 계획인지, 매매가격과 전세가격으로 흐름을 살펴보고 싶은 것인지에 따라 확인해야 할 내용이 달라지기 때문입니다.
전세가격과 매매가격은 고정된 금인이 아니기 때문에 시장 상황과 지역의 수요, 입주 물량등에 따라 변동가능성이 큽니다.
따라서 현재 시점에서 갭이 얼마인지도 중요하지만, 최근 실거래가격과 현재 전세시세가 어떻게 형성되어 있는지 함께 살펴보는 것이 필요합니다.
3. 갭이 작다고 반드시 안전한 집은 아닙니다.
갭을 볼 때 가장 주의해야 할 부분이 있습니다.
예를 들어보면 매매가격이 5억 원이고 전세보증금이 4억 5천만 원이라면 갭은 5천만 원입니다.
숫자만 보면 비교적 적은 금액으로 매수가 가능한 것처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 부동산 가격과 전세가격은 언제든 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
매매가격이 하락하거나 전세가격이 낮아지는 상황에서는 기존에 예상했던 것과 다른 자금 계획이 필요할 수 있습니다.
특히 전세보증금이 포함된 거래 가면 임대차계약의 조건과 권리관계를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
기존 임차인이 있다면 계약기간과 보증금, 잔금일정 등을 확인해야 하고, 등기사항전부증명서를 통해 근저당권 등 권리관계도 살펴볼 필요가 있습니다.
그래서 저는 장담할대 단순히 "갭이 얼마입니까?"라고 설명하는 데서 끝나지 않고, 매매가격은 적정한지, 현재 전세 시세는 어떤지, 최근 실거래가격은 어떻게 형성되었는지, 기존 임대차계약에는 어떤 조건이 있는지 등을 함께 확인 하도록 안내합니다.
갭 = 매매가격 - 전세보증금입니다.
부동산을 알아보실 때는 숫자도 중요하지만 숫자하나만으로 모든 상황을 설명할 수는 없습니다.
특히 갭이 작다는 이유만으로 좋은 조건이라고 단정하기보다는 왜 그 정도의 갭이 형성되어 있는지를 살펴보는 것이 중요합니다.
갭이라는 용어 자체는 어렵지 않지만, 그 숫자 뒤에 있는 시장 상황과 거래 조건까지 함께 살펴보는 것, 그것이 실제 부동산 상담에서 더욱 중요하게 보는 부분입니다.