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부동산 사무실에서 계약서를 펼쳐놓고 있으면 분위기가 평소와는 조금 다르고 중개인 저 또한 긴장감이 생깁니다.
매수인은 계약서를 한 장씩 살펴보고, 매도인은 잔금일과 입주일을 다시 확인합니다.
중개사는 양쪽의 이야기를 들으며 계약서에 적힌 내용과 실제로 합의한 조건이 같은지 하나씩 맞춰봅니다.
"이제 계약금 보내면 되는 거죠?"
라는 질문이 항상 나옵니다.
많은 분들이 계약금은 매매대금의 일부이니 정해진 금액만 보내면 된다고 생각하십니다.
하지만 실제 현장에서 계약금을 받거나 송금하는 순간은 단순히 돈을 주고받는 과정으로만 보기 어렵습니다.
아파트처럼 거래금액이 큰 경우라면 계약금을 보내기 전에 확인해야 할 내용이 생각보다 많습니다.
현장에서 계약을 진행하다 보면 계약서에 서명하기 직전까지도 확인해야할 내용이 새롭게 생기곤 합니다.
그래서 저는 계약금 송금 직전에 시간을 아주 중요하게 생각합니다.
1. 계약금 송금직전, 중개사가 먼저확인하는것
실제 매매계약 현장에서 계약서를 작성한 뒤 바로 계좌번호부터 확인하지 않습니다.
먼저 매매가격이 맞는지 확인합니다.
"매매가격 10억원, 계약금 1억을 진행하는게 맞으시지요?"
매수인과 매도인 양쪽에 다시 한번 확인합니다.
그다음 계약금 지급일과 중도금, 잔금일을 확인합니다.
"잔금일은 6월 30일이고, 매도인께서는 기존 주택을 비워주시는 조건입니다."
이처럼 한번더 말로 읽어드리며 계약 당사자가 놓쳤던 부분이 발견되면 현장에서 내용을 수정하기도 합니다.
특히 입주일은 생각보다 아주 중요합니다.
매수인은 잔금을 치르는날 바로 입주할 것으로 생각하고 있는데 매도인은 며칠 뒤 이사할 계획이라면 문제가 생길수 있습니다. 실제로 계약금을 보내기 직전에 입주 가능 시점을 다시 확인하면서 양쪽의 생각이 다르다는 사실을 발견하는 경우도 있습니다.
계약금을 먼저 보내고 나중에 이야기했다면 서로 곤란한 상황이 될 수 있었던 것입니다.
그래서 계약금 송금 전에는 매매가격뿐 아니라 잔금일, 주택 인도일, 입주 가능일, 특양사항까지 다시 확인하는 것이 중요합니다.
2. 계약금은 단순한 선입금으로 생각하면 안 됩니다.
계약서를 모두 확인하고 나면 이제 계좌번로를 확인합니다.
이때 매수인에게도 한 번 더 말씀드립니다.
"송금하시기 전에 계약 내용에 동의하시는지 마지막으로 확인해 주세요."
왜 이렇게 까지 확인할까요?
계약금은 단순히 먼저 보내놓은 돈으로만 볼 수 없기 때문입니다.
민법 제 565조는 다른 약정이 없는 경우 일정한 요건 아래에서 계약금을 교부한 사람이 계약금을 포기하고, 수령한 사람이 그 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있는 내용을 규정하고 있습니다.
따라서 계약금을 지급한 뒤 마음이 바뀌었다고 해서 언제나 자유롭게 계약금을 돌려 받을 수 있는 것은 아닙니다.
실제 현장에서도 이런 질문을 받습니다.
"계약금을 보내고 나서 사정이 생기면 취소할 수 있나요?"
이럴때 단순히 된다, 안된다고 답다하기보다 계약서의 내용과 당사자 사이의 약정, 실제이행상황 등을 함께 살펴봐야 합니다.
그래서 계약금을 보내기 전 계약 내용을 충분히 확인하는 과정이 중요합니다.
3. 계약서에 적힌 한줄이 나중에는 중요한 증거가 됩니다.
부동산 계약 진행중 제가 특히 신경 쓰는 부분은 특약입니다.
"이 부분은 잔금 전에 정리해 주세요."
"이사 날짜는 이 정도로 맞춰주세요."
"기존 대출은 잔금일에 정리하는 거죠?"
그런데 이런 이야기가 말로만 끝나면 나중에 서로 기억이 달라질 수 있습니다.
그래서 실제 계약에서는 중요한 내용을 계약서 특약에 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.
예를 들어 매도인의 기존 대출 정리, 잔금일, 주택 인도와 관련된 사항처럼 거래 과정에서 중요한 부분은 당사자들이 같은 내용을 이해하고 있는지 확인해야 합니다.
제가 계약서를 작성할때도 단순히 문구를 적는 데 그치지 않고 양쪽에 내용을 다시 설명합니다.
"매도인께서는 잔금일까지 이 부분을 정리해 주시는 조건이고, 매수인께서는 잔금일에 잔금을 지급하는 조건입니다. 맞으실까요?"
양쪽에서 "네"라고 답을 확인하고 다음 단계로 넘어갑니다.
이런 과정이 반복되면서 계약서 작성 시간이 조금 더 걸릴 수 있습니다.
하지만 부동산 거래에서는 빠르게 끝내는 것보다 서로 같은 내용을 이해하고 계약하는 것이 중요하다고 생각합니다.
계약금, 보내기 전에 한번 더 확인하세요.
매매가격은 정확한지, 계약금과 잔금일정이 맞는지, 일주일은 언제인지, 특약사항은 제대로 작성 되었는지, 대출을 이용한다면 자금계획에 문제가 없는지 살펴봅니다.
특히 대출은 금융기관의 심사와 개인의 조건에 따라 달라질 수 있기 때문에 계약 전에 충분히 확인하는 것이 필요합니다.
계약을 서두르기보다 계약금 송금 직전까지 한번 더 확인하는것.
가격과 일정, 입주일과 특약사항을 서로 같은 내용으로 이해하고 있는지 확인하는것.
결국 이런 작은 확인 과정이 매수인과 매도인이 불필요한 오해를 줄이고 안전하게 거래를 진행하는 데 도움이 됩니다.
부동산 계약은 계약서를 작성하는 순간만 중요한 것이 아닙니다.
계약금을 보내기 전부터 잔금일까지의 전체 과정을 차분하게 살펴보는것.
그것이 제가 현장에서 계약을 진행하며 가장 중요하게 생각하는 부분입니다.