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부동산 계약은 한번 서명하면 쉽게 되돌리기 어렵습니다.
특히 아파트나 주택은 금액이 크기 때문에 "중개사님이 알아서 해주겠지"라는 생각만으로 계약하기보다 매수인과 임차인도 기본적인 확인사항을 알고 있어야 합니다.
저는 대구 수성구에서 5년째 공인중개사로 일하면서 다양한 매매와 전세.월세 계약을 진행했습니다. 그 과정에서 느낀것은 계약 직전 10분의 확인이 나중의 큰 분쟁을 막아준다는 사실을 깨달았습니다.
1. 등기사항전부증명서 부터 확인해야 하는 이유
부동산 계약에서 가장 먼저 확인할 것은 등기사항전부증명서 입니다.
등기사항전부증명서 에서는 현재 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.
특히 매매계약이라면 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하고, 대리인이 나온 경우에는 위임관계도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
전세나 월세 계약에서는 근저당권 등 선순위 권리관계가 더욱 중요합니다.
실제로 상담을 하다 보면 "집이 맘에 드는데 등기사항전부증명서 을 꼭 확인 해야하나요?"라고 질문을 하는 분들이 가끔 있습니다.
저는 이럴때 "집을 보는 것만큼 권리를 확인하는 것도 아주 중요합니다"라고 말씀드립니다.
한번은 전세를 알아보던 고객분이 마음에 드는 집을 발견했지만, 계약 직전 권리관계를 다시 확인하면서 예상보다 복잡한 선순위 권리가 있는 집이라는 것을 확인한 적이 있습니다.
결국 고객분은 계약을 서두르지 않고 다른 집을 선택했습니다.
좋은 집을 찾는 것도 중요하지만 안전하게 계약할 수 있는 집인지 확인하는 것이 먼저입니다.
2. 계약서와 특약사항을 꼼꼼히 확인하세요.
두번째는 계약서 내용과 특약사항입니다.
계약서에는 매매대금이나 보증금, 계약기간뿐 아니라 잔금일, 인도일, 시설물 상태 등 거래에 필요한 여러 내용이 들어갑니다. 특히 특약사항은 당사자 사이에서 약속한 중요한 내용을 구체적으로 남기는 부분입니다.
예를 들어 기존에 설정된 권리를 잔금일까지 정리하기로 했다면 그 내용을 명확하게 기재하는 식입니다.
실제 상담에서도 "말로 약속했으니 괜찮겠죠?"라는 질문을 종종 받습니다.
하지만 부동산 거래에서는 중요한 약속일수록 말보다 계약서에 명확하게 남기는 것이 좋습니다.
제가 중개했던 한 매매계약에서도 매도인과 매수인이 입주 전에 처리하기로 한 사항이 있었습니다.
양쪽 모두 같은 내용을 이해하고 있었지만 혹시 모를 오해를 막기 위해 계약서 특약에 구체적으로 기록했습니다.
나중에 잔금 과정에서 서로 기억하는 내용이 조금 달라졌지만 계약서에 기준이 명확하게 적혀있어 큰 문제 없이 정리 할 수 있었습니다.
계약서는 단순히 서명하는 종이가 아니라 거래 당사자의 약속을 기록하는 중요한 문서라고 생각하시면 됩니다.
3. 현장 직접 확인과 자금계획가지 체크해야 합니다.
마지막으로 꼭 확인해야 할 부분은 실제 현장을 직접 꼼꼼히 확인하여야 하며, 자금계획 또한 자세하게 준비해야합니다.
등기사항전부증명서 과 계약서가 아무리 중요해도 실제 부동산의 상태를 직접 확인하는 것도 빼놓을 수 없습니다.
누수나 결로, 시설물의 작동 여부, 옵션 상태 등은 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
아파트라면 관리비나 체납여부, 입주 가능 시기 등도 확인해야 합니다.
무엇보다 중요한 것이 자금계획입니다.
계약금만 준비하고 끝나는 것이 아닙니다.
잔금과 대출, 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용 등을 미리 계산해야 합니다.
한번은 아파트 매수를 상담하러 오신 고객분이 매매가격만 보고 자금을 계산해 오셨습니다.
하지만 실제 거래를 진행하면서 계약금과 잔금 외에도 취득 관련 비용과 각종 부대비용을 고려해야 한다는 사실을 확인했습니다.
다행히 계약 전에 자금계획을 다시 세워 무리 없이 진행 할 수 있었습니다.
그래서 더는 상담할 때 "좋은 집을 찾는 것보다 먼저 내 자금으로 끝까지 가능한 거래인지 확인해 보세요"라고 말씀드립니다.
부동산 계약은 큰돈이 오가는 만큼 서두르기보다 하나씩 확인하는 과정이 필요합니다.
등기사항전부증명서, 계약서와 특약, 실제 현장확인, 자금계획까지 꼼꼼하게 살펴본다면 예상하지 못한 문제를 줄이는 데 도움이 됩니다.
다만, 권리관계나 세금처럼 법률.세무 판단이 필요한 부분은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 필요하다면 법무사나 세무사 등 관련 전문가의 확인도 함께 받는 것이 안전합니다.
5년째 현장에서 부동산매매, 전세, 임대를 중개하면서 제가 가장 중요하게 생각하는 것은 빠른 계약보다 안전하고 정확한 계약입니다.
오늘 계약을 서두르기보다, 내일 후회하지 않을 계약인지 한 번 더 확인하는것. 그것이 부동산 거래에서 가장 중요한 원칙이라고 생각합니다.