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부모님이 남긴 주택을 정리해야 하는데 이미 본인 명의의 집이 있다면, 어느 집을 먼저 매도해야 하는지 고민하게 됩니다.
특히 상속주택은 일반적으로 집을 추가로 매수해서 2주택이 된 경우와는 세법상 판단이 다를 수 있습니다.
상속주택에 대한 별도 특례가 있기 때문에 단순히 "집이 두 채가 됐으니 먼저 아무 집이나 팔면 된다"라고 생각해서는 안됩니다.
그렇다면 상속받은 집과 기존에 가지고 있던 집 중 어떤 주택을 먼저 매도하는 것이 좋을까요?
오늘은 상속주택을 정리할때 실제로 확인해야 할 부분을 중심으로 차근차근 알아보겠습니다.
1. 기존에 살던 집을 먼저 팔아도 될까요?
먼저 기존 주택을 먼저 매도하는 상황을 생각해 보겠습니다.
예를 들어 아버지가 별도 세대로 아파트 한 채를 보유하고 계셨고, 자녀가 본인 명의의 주택 한채를 가지고 있던 상황에 아버지의 주택을 상속받았다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 상속인은 기존 주택과 상속주택을 함께 보유하게 됩니다.
그런데 소득세법 시행령에는 상속주택과 일반주택을 각각 하나씩 보유한 경우 일반주택을 양도할 때 1세대 1 주택 특례를 적용하는 규정이 있습니다.
국세청의 관련 질의회선에서도 이러한 상속주택 특례를 확인할 수 있습니다.
따라서 기존 집을 먼저 매도한다고 해서 상속주택 때문에 무조건 세금이 발생한다고 단정할 수는 없습니다.
다만 여기서 중요한 것은 모든 상속주택이 동일하게 적용되는 것은 아니라는 점입니다.
상속개시 당시 피상속인이 여러 채의 주택을 보유하고 있었다면 어떤 주택을 상속주택으로 보는지부터 살펴봐야 하고, 상속인과 피상속인이 같은 세대였는지 여부 등도 영향을 줄 수 있습니다.
결국 기존 주택을 먼저 매도할 계획이라면 계약하기 전에 자신의 상황이 상속주택 특례 요건에 해당하는지 확인하는 과정이 필요합니다.
2. 그렇다면 상속받은 집을 먼저 팔면 어떨까요?
이번에는 반대로 상속받은 주택을 먼저 처분하는 경우입니다.
상속받은 집을 먼저 팔 경우에는 단순히 "상속받은 주택이니까 세금이 없겠지"라고 생가해서는 안 됩니다.
상속주택의 양도 여부를 판단할대는 상속 당시의 재산 평가와 이후 매도가액 등을 함께 살펴봐야 합니다.
예를 들어 상속 당시 평가액과 실제 매도 가격 사이에 차이가 있다면 양도소득세 문제가 발생할 수 있기 때문에, 상속 당시 주택의 평가액을 확인하는 것이 중요합니다.
또한 공동상속이라면 상황이 조금 더 복잡해질 수 있습니다.
형제자매가 아버지의 집을 공동으로 상속받았다면 각각의 지분이 챙기되 되는데, 공동상속주택의 경우 주택수를 판단하는 별도의 규정이 있습니다.
국세청 질의회신에 따르면 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인 등을 기준으로 주택 보유 여부를 판단하는 규정이 적용될 수 있습니다.
따라서 형제자매가 똑같이 일부 지분을 가지고 있다고 해서 모든 상속인이 동일한 방식으로 판단된다고 단순하게 생각해서는 안됩니다.
3. 결국 어떤 집을 먼저 팔아야 할까요?
이 질문에 대해서는 모든 사람에게 똑같은 답을 드리기는 어렵습니다.
왜냐하면 주택을 보유한 기간과 취득시기, 상속당시상황, 상속지분, 거주여부, 상속인과 피상속인의 세대 관계, 그리고 실제로 어떤 주택을 처분할 것인지에 따라 검토해야 할 내용이 달라지기 때문입니다.
예를 들어 기존 주택을 먼저 매도하는 경우에는 상속주택 특례를 적용받을 수 있는지를 확인해야 합니다.
반대로 상속주택을 먼저 매도한다면 상속 당시 평가액과 양도가액을 바탕으로 양도차익을 살펴봐야 합니다.
따라서 "상속주택은 무조건 먼저 팔아야 한다" 또는 "기존 집을 먼저 팔아야 세금이 줄어든다"라고 일반화해서 이야기하는 것은 조심할 필요가 있습니다.
실제 매도 순서를 결정하기 전에는 먼저 두 주택의 취득 및 상속 상황을 정리하고 각각의 매되 시 발생할 수 있는 세금 차이를 비교해 보는 것이 좋습니다.
상속으로 주택을 보유하게 된 경우에는 매물을 내놓기 전에 먼저 상황을 정리해 보시는 것이 좋습니다
▶기존 주택은 취득일과 보유기간
▶ 상속개시일
▶ 상속받은 주택의 평가액
▶ 공동상공인의 지분
▶ 상속인과 피상속인의 세대 관계
▶ 기존 주택과 상속주택 중 어느 곳을 매도할 것인지
▶ 해당 주택의 실제 거주 여부
이런 내용을 먼저 확인하면 매도 순서를 결정하는데 도움이 됩니다.
상속주택과 관련된 세금은 단순히 현재 집이 몇 채인지 숫자만 가지고 판단하기 어렵습니다.
실제로 국세청에서도 상속주택과 거주주택의 관계에 따라 1세대 1 주택 특례 적용 여부를 판단하고 있으며, 최근에도 상속주택 특례와 관련한 다양한 질의회신이 이어지고 있습니다.
그래서 상속주택을 매도할 계획이라면 계약을 먼저 서두르기보다는 세무 전문가에게 세금 부분을 확인하고, 이후 공인중개사와 매도 시기와 가격, 매매 절차를 함께 상담하는 것이 좋습니다.
상속은 한 가족에게 갑작스럽게 찾아오는 경우가 많습니다.
그 과정에서 주변에 들은 이야기를 기준으로 "2 주택이니까 빨리 팔아야 한다"라고 결정하기보다는 본인의 상황에 맞는 기준을 확인하는 것이 중요합니다.
특히 기존 주택과 상속주택 중 어느 것을 먼저 처분할지를 세금뿐만 아니라 실제 거주 여부와 향후 보유 계획까지 함께 생가해보는 것이 좋습니다.
※ 본 글은 상속주택과 매도 순서에 관한 일반적인 정보를 설명하기 위한 내용입니다.
실제 양도소득세와 1세대 1 주택 특례 적용 여부를 개인별 보유주택, 상속관계, 지분, 취득 및 양도 시기 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세금 판단은 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
「출 처」
국세청 국세법령정보시스템, 소득세법 시행령 제155조 ≪1세대 1 주택의 특례≫
국세청 국세법령정보시스템, 공동상속주택의 주택 수 계산 관련 질의회신
국세청 국세법령정보시스템, 상속주택과 거주주택 특례 관련 과세기준자문
국세청 국세법령정보시스템, 2026년 상속 분양권의 상속주택 특례 관련 질의회신