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"중개사님, 이 상가 맘에 드는데 바로 계약해도 될까요?"
상가 임대차를 중개하다 보면 고객분들께 자주 듣는 질문입니다.
마음에 드는 점포를 발견하면 빨리 계약하고 싶은 마음이 생기는 게 당연합니다.
하지만 상가는 단순히 보증금과 월세만 보고 결정하기에는 확인해야할 부분이 생각보다 많습니다.
처음 창업을 준비하는 분이라면 계약 이후에 업종 문제나 시설비, 관리비, 원상복구 등의 내용을 알게 되는 경우도 있습니다. 계약 전에 분명히 설명을 해도 기억하지 못하는 부분도 많습니다.
그래서 저는 상담을 할때 월세가 얼마인지도 중요하지만 먼저 "어떤 업종을 준비하고 계신가요?"라고 여쭤보는 편입니다.
공인중개사로 일하면서 느낌점은 좋은 점표를 고르는 기준이 단순히 저렴한 임대료에 있지 않다는 것입니다.
내가 하려는 사업과 공간이 잘맞는지, 계약 이후 예상하지 못한 비용이나 문제가 없는지를 미리 살펴보는 과정이 필요합니다.
오늘은 여러 상가임대를 진행했던 과정에서 자주 확인하는 내용을 중심으로, 계약 전에 살펴볼 세 가지를 정리해 보겠습니다.
1. 월세보다 먼저 내가 하려는 업종이 가능하니 확인을 해야 합니다.
점포를 알아보면서 대부분 보증금과 월세부터 비교합니다.
물론 중요한 기준입니다. 하지만 그보다 앞서 확인할 것이 있습니다.
바로 내가 계획하는 업종이 이곳에서 운영을 할 수 있는가 입니다.
건축물대장상 용도와 실제 운영하려는 업종이 적합한지 살펴봐야 하고, 업종에 따라 필요한 인허가나 시설 기준도 확인할 필요가 있습니다. 음식점이라면 배수와 환기, 전기용량 등을 살펴봐야 할 수 있고, 학원이나 특정영업시설 역시 별도의 기준을 확인해야 할 수 있습니다.
얼마 전 상담했던 고객분은 월세와 위치가 마음에 드는 점포를 발견하고 바로 계약을 진행하고 싶어 했습니다.
그런데 상담 과정에서 계획하고 있는 업종을 여쭤보니 단순 사무실과는 다른 확인사항이 필요한 업종이었습니다.
그래서 계약을 하기 전 건축물대장과 필요한 인허가 사항, 현장시설등을 먼저 확인하도록 하고 추가로 필요한 부분은 함께 알아보고 안내해 드렸습니다.
결국 필요한 내용을 모두 확인한 뒤 계약을 진행했습니다.
이처럼 이전 임차인이 비슷한 업종을 운영했다고 해서 나도 그대로 영업할 수 있다고 단정해서는 안됩니다.
계약 전에는 건축물대장상 용도, 업종 가능여부, 필요한 인허가, 전기. 가스. 배수. 환기시설. 주차연건 등 함께 살펴보는 것이 좋습니다
2. 보증금과 월세 외에 관리비와 권리금까지 계산해야 합니다.
두 번째는 실제로 매달 얼마가 들어가는지 꼼꼼하게 계산하는 것입니다.
점포를 비교할 때 "여기는 월세가 100만 원이고 저기는 120만 원이네요"라고 단순하게 비교하는 경우가 많습니다.
하지만 겉으로 보이는 게 다가 아닙니다. 실제 운영비는 임대료 만으로 결정되지 않습니다.
관리비가 있다면 어떤 항목이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 공용전기나 청소비, 주차비, 냉난방비 등이 별도로 부과되는지에 따라 실재부담액이 달라질 수 있습니다.
권리금도 마찬가지입니다. 기존 임차인이 시설이나 영업상의 이점 등을 이유로 권리금을 요구한다면 단순히 금액만 확인할 것이 아니라 무엇을 인수하는지 구체적으로 살펴봐야 합니다.
상가 임대를 위해 고객 상담 중 기존 임차인이 내부 시설을 포함해 권리금을 받고 싶어 했던 경우가 있었는데 새로운 임차인은 권리금에 시설비가 포함되는지 정확하게 알기 어려웠습니다.
그래서 현장에 있는 집기와 시설을 하나씩 확인하고, 어떤 부분을 인수하는지 당사자 간에 정리하도록 안내했습니다.
이렇게 계약 전에 내용을 구체적으로 확인해 두면 이후 서로 다르게 이해하는 일을 줄이는데 도움이 됩니다.
상가임대는 단순히 "월세가 얼마인가"가 중요한 게 아니고 보증금과 월세, 관리비, 부가가치세 해당여부, 권리금, 시설 인수비용 등을 함께 살펴보고 실제 사업 운영에 매달 어느 정도의 비용이 필요한지 계산해 보는 게 중요합니다.
3. 계약기간과 원상복구 범위는 계약할 때부터 확인해야 합니다.
계약할 때 입점하는 것만 생각하기 쉽지만, 현장에서 가장 많이 일어나는 분쟁은 계약 종료 시점에 발생하는 경우도 있습니다. 대표적인 것이 원상복구입니다.
영업을 위해 인테리어를 변경하거나 벽체, 전기시설, 배관, 간판 등을 설치했다면 계약 종료 후 어느 범위가지 정리를 해야 하는지 미리 확인하고 계약 시 특약사항에 명시해 두는 게 좋습니다.
현시설을 어떤 상태로 인수하는지, 임차인이 설치한 시설물의 원상복구 범위는 어디까지인지 등을 실제 계약에 맞게 기록해 방법입니다.
실제로 기존임차인이 설치해 놓은 시설을 다음 임차인이 그대로 사용할지, 철거할지를 두고 협의했던 사례도 있습니다.
이런 내용을 입점 이후에 이야기하기보다 계약 전에 임대인과 임차인이 함께 확인하는 것이 좋습니다.
계약기간과 갱신 관련 내용도 함께 살펴봐야 합니다.
특히 인테리어 비용이 많이 들어가는 업종이라면 투자비용과 운영기간을 함께 생각해야 합니다.
상가 임대차를 상담하면서 제가 늘 강조하는 것도 바로 이 부분입니다. 계약서에 서명하는 순간만 생각하지 말고, 입점해서 영업하는 과정과 계약이 종료되는 시점까지 미리 생각해 보는 것이 좋습니다.
좋은 상가를 선택한다는 것은 단순히 월세가 낮은 곳을 찾는 것이 아닙니다.
내가 계획한 업종에 맞고, 예상되는 비용을 감당할 수 있으며, 계약조건을 충분히 이해할 수 있는 공간을 찾는 것에 가깝습니다.
계약 전에는 업종과 인허가, 시설 상태를 확인하고, 보증금과 월세 외에 비용도 계산해 보는 게 좋습니다.
권리금이 있는 상가라면 무엇을 포함하는지 정확하게 계약서 특약사항에 명시하고, 계약기간과 원상복구 범위처럼 나중에 변경하기 어려운 내용도 정확하게 기재하는 게 가장 중요합니다.
제가 중개사를 하면서 상가임대 상담은 단순히 매물을 소개하는 데 그치지 않고, 실제 운영을 시작했을 때 어떤 부분을 확인해야 하는지 체크할 목록을 작성해 줍니다.
상가는 한 번 계약하면 많은 비용이 드는 인테리어와 시설 투자까지 이어지는 경우가 대부분입니다.
그래서 마음에 드는 점포를 발견했을수록 계약을 서두르기보다 여러 번 현장을 살펴보고, 서류 또한 정확하게 확인하고, 궁금한 부분을 충분히 질문해 보시기 바랍니다.
그 과정이 예비 임차인에게는 불필요한 시행착오를 줄이고, 보다 현실적인 사업 계획을 세우는데 큰 도움이 될 수 있습니다.