티스토리 뷰
"아버님이 돌아가셨는데 집을 사겠다는 사람이 나타났습니다. 그런데 아직 상속등기가 끝나지 않았어요, 지금 매매계약을 해도 될까요?"
상속주택을 매도하는 과정에서 실제로 많이 나오는 질문입니다.
최근 주택을 매수하는 과정에서 아버지의 사망으로 자녀분들이 6개월 전 매매를 하려고 상담을 요청했습니다.
다행히 급매로 진행을 하니 매수인이 나타났고, 매매계약을 진행하게 되었습니다.
그런데 매수인은 찾았으나, 상속등기가 끝날 때까지 기다려야 하는지, 지금 바로 계약을 체결해도 되는지를 고민이 되는 상황이었습니다.
상속등기 전에 작성한 매매계약서는 상속등기가 끝난 뒤 다시 작성해야 할까요?
결론부터 말씀드리면 반드시 두 번 작성해야 하는 것은 아닙니다. 다만 상속등기 전 매매계약은 일반적인 부동산 거래보다 먼저 확인해야 할 사항들이 있습니다.
▶ 누가 상속인인지
▶ 상속재산에 대한 권리관계가 어떻게 정리되어 있는지
▶ 이후 매수인 앞으로 소유권이전등기가 가능한지
까지 계약 전에 살펴보는 것이 중요합니다.
1. 상속등기 전 매매계약, 가능한가요?
상속이 개시되면 상속인은 상속재산을 승계하게 됩니다.
하지만 등기부등본에는 여전히 돌아가신 분이 소유자로 표시되어 있을 수 있습니다.
이때 주의해야 할 부분이 있습니다. 등기부에 고인의 이름이 남아 있다고 해서 고인을 매도인으로 하여 계약서를 작성하는 것은 적절하지 않습니다.
실제 계약을 진행하는 사람은 상속관계를 확인한 상속인이 되어야 합니다.
따라서 가족관계증명서 등을 통해 상속인을 확인하고 등기부등본과 함께 권리관계를 살펴보는 과정이 필요합니다.
상속인이 한 명이라면 비교적 단순할 수 있지만 공동상속인이 있다면 각 상속인의 권리관계와 매도 여부를 확인해야 합니다. 상속재산분할협의가 이루어졌는지에 따라서도 진행방법이 달라질 수 있습니다.
결국 상속등기 전 계약서에 중요한 것은 단순히 "계약할 수 있느냐"만 확인하는 것이 아닙니다.
계약을 체결한 뒤 잔금일에 실제 소유권이전등기까지 가능한 구조인지를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
2. 상속등기 전 계약서, 다시 작성해야 할까요?
중개현장에서는 계약서부터 작성하기보다 먼저 상속관계와 등기 절차를 확인합니다.
예를 들어보면, 아버님의 명의의 아파트를 자녀들이 상속받게 되었는데, 상속등기를 신청하기도 전에 매수자가 나타났다고 가정해 보겠습니다.
이때는 가족관계증명서 등을 통해 상속인을 확인하고 등기부등본을 살펴본 뒤, 상속인들이 매도에 참여할 수 있는지를 확인해야 합니다.
이후 법무사와 상속등기 및 매수인 앞으로의 소유권이전등기 절차를 미리 맞춰보는 것이 좋습니다.
상속등기 전 계약을 진행한다면 특약사항을 구체적으로 작성하는 것이 중요합니다.
상속등기의 진행, 잔금지급시기, 소유권이전등기에 필요한 서류 제공 등 이후 절차를 계약서에 명확하게 정해두면 계약 이후 발생할 수 있는 혼선을 줄이는데 도움이 됩니다.
그리고 가장 많이 궁금해하시는 부분이 있습니다.
상속등기가 끝난 뒤 매매계약서를 다시 작성해야 할까요?
처음 계약이 적법하게 체결되었고 계약 당사자와 권리관계가 제대로 확인되었다면, 상속등기가 완료되었다는 이유만으로 같은 매매계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다.
처음 체결한 계약을 바탕으로 잔금 지급과 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 진행하는 방법을 검토할 수 있습니다.
따라서 중요한 것은 계약서를 두 번 작성하는 것이 아니라 처음 계약할 대부 터 상속등기와 잔금, 소유권이전등기가지의 절차를 함께 고려하는 것입니다.
3. 상속등기 후 매매계약이 더 안전한 걸까요?
시간적인 여유가 있다면 상속등기를 먼저 완료한 뒤 매매계약을 진행하는 방법을 우선적으로 검토할 수 있습니다.
예를 들어보면, 8월에 상속이 개시되고 9월에 매수자가 나타났는데 잔금이 11월이라면,
상속관계 확인 → 상속등기 → 상속인 명의 확인 → 매매계약 → 잔금 → 매수인 소유권이전등기
순서로 진행하는 방법입니다.
상속인 명의가 정리된 후 계약을 체결하기 때문에 당사자와 등기 관계를 확인하기가 상대적으로 수월합니다.
반면 매수인이 이미 정해져 있고 상속등기에 시간이 필요한 상황이라면 상속등기 전에 계약을 진행하는 방법도 검토할 수 있습니다.
이 경우에도 핵심은 계약서를 다시 작성하는 것이 아니라 처음 계약 단계에서 상속관계와 이후 등기절차를 정확하게 확인하는 것입니다.
특히 공동상속인이 있거나 상속재환분할협의가 필요한 경우에는 계약 전에 법무사에게 관련서류를 확인받고 실제 등기 진행이 가능한 병법을 확인하는 것이 좋습니다.
상속등기 전 매매계약을 두고 "무조건 계약 안된다"거나 "상속등기가 끝나면 계약서를 다시 써야 한다"라고 단순하게 판단하기보다는 현재의 상속관계와 이후 등기절차를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
상속인이 누구인지, 공동상속인이 있는지, 상속재산분할은 어떻게 이루어졌는지, 상속등기는 언제 가능한지, 잔금시점에 매수인 앞으로 소유권이전등기가 가능한지를 차례로 확인해야 합니다.
시간적인 여유가 있다면 상속등기를 먼저 완료한 뒤 매매계약을 진행하는 방법을 검토할 수 있습니다.
반대로 매수인이 놓치기 어렵거나 일정상 기다리기 힘든 상황이라면 상속등기 전 계약을 진행하는 방법도 살펴볼 수 있습니다.
결국 중요한 것은 계약서를 몇 번 작성하느냐가 아니라 계약부터 잔금과 소유권이전등기까지 전체 과정을 미리 확인하는 것입니다.
상속주택은 일반적인 매매보다 확인할 사항이 많기 때문에 계약 전에 관련 서류를 확인하고 법무사등 전문가에게 실제 등기 가능여부를 확인한 뒤 진행하는 것이 좋습니다.
※ 본 글은 일반적인 부동산 거래를 설명한 내용이며, 실제 상속등기 및 매매계약은 상속관계와 가족관계에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 전문가의 확인이 필요합니다.
《출처 》
국가법령정보센터, 「상속등기에 관한 업부처리지침」
찾기 쉬운 생활법령정보, 「부동산 매매계약의 체결」
찾기 쉬운 생활법령정보, 「소유권이전등기」