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"아버님이 돌아가신 지 얼마 되지 않았는데 집을 사겠다는 사람이 나타났어요,
아직 상속등기가 안 됐는데 계약해도 될까요?"
주택매매를 위해 손님이 부동산 사무실로 찾아와서 말씀하셨습니다.
상속주택은 일반적인 매매와 달리 등기부상 소유자는 고인으로 되어 있지만 실제 계약에 참여하는 사람은 상속인이라는 차이가 있습니다
특히 매수인이 마음에 드는 집을 발견해 계약을 서두르는 상황이라면, 계약 자체보다 상속관계와 특약을 정확하게 정리하는 것이 무엇보다 중요합니다.
오늘은 상속등기 전에 매매계약을 체결할 경우 제가 특히 중요하게 생각하는 계약서 상 특약사항에 대해 정리해 보겠습니다.
1. 상속인 전원의 매도 의사와 책임을 확인해야 합니다.
상속인이 여러 명이라면 특정 상속인 한 명만 나와 계약하는 것보다 상속인 전원의 매도 의사와 권리관계를 확인해야 합니다.
계약서에는 전원이 매도인으로 참여하도록 하고, 각자의 상속관계와 지분을 확인하는 것이 안전합니다.
《특약사항의 예시》
"본 계약은 매도인들의 상속재산에 관한 매매계약이며, 매도인들은 상속관계 및 매도 의사를 확인하고 본 계약의 내용을 공동으로 이행한다."
2. 상속등기는 매도인이 책임지고 진행한다.
상속등기가 아직 완료되지 않았다면 잔금 전에 상속등기가 정상적으로 이루어져야 합니다.
따라서 누가 언제 가지 상속등기를 진행할 것인지 계약서에 명확하게 적어주는 것이 좋습니다.
《특약사항의 예시》
"매도인은 잔금 지급 및 소유권이전등기에 지장이 없도록 잔금일 전까지 상속등기를 완료하는 것을 원칙으로 한다."
실제 계약에서는 법무사와 사전에 등기 가능여부와 필요한 서류를 확인하는 것이 중요합니다.
3. 상속등기가 정상적으로 이루어지지 않을 경우를 대비한다.
상속인은 생각보다 복잡할 수 있습니다.
상속인 간 협의가 되지 않거나 상속등기에 필요한 서류가 준비되지 않은 경우도 있습니다.
따라서 상속등기가 불가능하거나 지연될 경우 계약을 어떻게 할 것인지 정해두는 것이 좋습니다.
《특약사항의 예시》
"상속등기 또는 상속관계 정리가 매도인의 귀책사유로 정상적으로 이루어지지 않아 소유권이전등기가 불가능한 경우, 매도인은 계약금 및 지급받은 금원을 반환하고 이에 따른 책임을 부담한다."
구체적인 위약금이나 손해배상 범위는 계약 당사자와 법무사의 검토를 거쳐 정하는 것이 안전합니다,
4. 상속인 외 다른 권리자가 없도록 확인한다.
상속주택은 상속인뿐 아니라 유류분, 상속재산분할, 상속포기 등 가족관계에 따른 문제가 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 계약 전 가족관계증명서, 기본증명서 등 필요한 서류를 통해 상속관계를 확인해야 합니다.
《특약사항의 예시》
"매도인은 본 계약과 관련하여 상속관계 및 권리관계를 사실대로 고지하며, 이고지함 상속인 또는 제삼자의 권리 주장으로 매수인의 소유권 취득에 문제가 발생할 경우 매도인이 책임진다."
다만 상속관계는 가족관계마다 달라질 수 있으므로 실제 문구는 법무사와 확인하는 것이 좋습니다.
5. 잔금과 소유권이전등기 서류를 동시에 준비한다.
매수인 입장에서 가장 중요한 부분입니다.
잔금을 지급했는데 상속등기나 이전등기 서류가 준비되지 않는 상황은 피해야 합니다.
다라서 잔금 지급과 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부한다는 내용을 넣어두는 것이 좋습니다.
《특약사항의 예시》
"매도인은 잔금 수령과 동시에 매수인 명의의 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 교부하고 등기절차에 적극 협조한다."
6. 기존 근저당. 압류 등 권리관계를 정리한다.
상속등기 전이라고 해서 등기부 확인을 소홀히 해서는 안 됩니다.
계약 전 등기부등본을 확인하고 근저당권, 압류, 가압류, 등 매수인의 소유권 취득에 영향을 줄 수 있는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
기존 담보를 잔금으로 말소하기로 했다면 잔금과 동시에 말소하는 조건을 명확하게 정합니다.
《특약사항의 예시》
"잔금 지급일까지 매수인의 소유권 취득에 제한이 되는 권리관계를 매도인의 책임과 비용으로 말소한다."
7. 계약 후 상속등기 절차에 매수인이 협조한다는 내용을 정한다.
상속등기 전 계약이라면 계약 이후 법무사와 등기절차를 진행하는 과정에서 매수인의 서류나 협조가 필요한 경우가 있을 수 있습니다.
계약 당사자들이 필요한 범위에서 서로 협조한다는 내용을 넣어두면 좋습니다.
《특약사항의 예시》
"매도인과 매수인은 상속등기 및 이후 소유권이전등기에 피요한 범위에서 상대방의 등기절차에 성실히 협조한다."
계약서를 두 번 작성해야 할까요?
라고 물어보는 사람들도 많습니다.
상속등기 전에 매매계약을 체결했다고 해서 상속등기 후 동일한 매매계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다.
중요한 것은 처음 계약할 때부터 상속인 확인 → 상속등기 → 잔급 → 매수인 소유권이전등기의 전체 절차를 고려하여 계약서를 작성하는 것입니다.
다만 상속인이 여러 명이거나 상속재산 분할 협의가 필요한 경우, 미성년 상속인이 있는 경우 등은 상황이 달라질 수 있습니다.
상속주택은 "매수자가 나타났으니 일단 계약부터 하자"라고 접근하면 위험할 수 있습니다.
계약 전에 상속관계 확인, 계약 후 상속등기, 잔금과 동시에 소유권이전등기까지 한 번에 연결해서 생각해야 합니다.
특히 상속등기 전매매라면 계약서 작성하기 전 법무사에게 상속관계와 등기 가능 여부를 먼저 확인하고, 그 내용을 바탕으로 특약을 정하는 것이 가장 안전합니다.
특약을 많이 넣는 것보다 실제 거래에서 발생할 수 있는 위험을 정확하게 막아주는 것이 중요합니다.
※ 위 특약은 일반적이 예시입니다.
실제 상속관계와 상속인수, 상속재산분할협의 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
계약 전 법무사 등 전문가와의 확인을 권장합니다.
「출처」
국가법령정보센터, 상속등기 관련 업무처리지침
찾기 쉬운 생활법령정보, 부동산 매매계약 및 소유권이전등기 관련 내용