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"아버지의 집을 형제들과 공동으로 상속받게 됐는데, 우리 모두 2 주택자가 되는 건가요?"
'똘똘한 한채'라는 말이 익숙하게 들리는 요즘, 상속주택을 받아서 2주택자가 되면 세금이 엄청나게 나오는 거 아닌가요?
라고 질문을 많이 합니다.
부모님의 주택을 물려받을 경우에는 각자의 기존의 가진집이 있어 쉽게 생각하면 '나는 이제 2 주택자구나'라고 생각하기 마련입니다.
하지만 공동상속주택은 일반적으로 주택 추가 취득과 똑같이 단순하게 판단하기 어렵습니다.
소득세법 시행령에서는 공동상속주택에 대한 별도의 주택 수 판단 기준과 1세대 1주택 특례를 두고 있기 때문입니다.
현재 시쟁중인 소득세법 시행령 제255조 제3항에서도 공동상속주택에 관한 별도 규정을 확인할 수 있습니다.
오늘은 공동상속으로 집을 물려받았을 때 어떤 부분을 확인해야 하는지 정리해 보겠습니다.
1. 형제자매가 공동으로 상속하면 모두 같은 기준으로 판달할까요?
공동상속이란 하나의 주택을 여러 명이 함께 상속받는 경우를 말합니다.
예를 들어 아버지가 아파트 한 채를 남기셨고, 자녀 세 명이 각각 3분의 1씩 상속받는 상황을 생각해 볼 수 있습니다.
이 경우 등기상으로는 세 사람이 각각 지분을 가지고 주택을 공동으로 소유하게 됩니다.
그렇다고 해서 세 사람 모두에게 항상 똑같은 방식으로 주택 수가 적용되는 것은 아닙니다.
소득세법 시행령 제155조 제3항에서는 공동상속주택 외에 다른 주택을 양도할대 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 특례를 두고 있습니다.
다만 예외적으로 상속지분이 가장 큰 상속인은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 기준이 적용됩니다.
상속지분이 가장 큰 사람이 두 명이라면 해당 주택에 거주하는 사람, 그리고 최연장자 등의 순으로 판단하도록 규정하고 있습니다.
"형제들이 공동으로 상속했으니 모두 똑같이 2 주택이다"라고 단정 지을 수 없고, 각 상속인의 지분과 거주여부 등을 따져보는 것이 중요합니다.
2. 지분이 같다면 누가 공동상속주택을 보유한 것으로 볼까요?
오빠와 여동생이 아버지의 집을 각각 50%씩 상속받았다고 했을 때, 두 사람의 지분이 같기 때문에 상속지분만으로는 어느 한 사람을 특정하기 어렵습니다.
이대는 법에서 정하고 있는 다음 판단 기준을 살펴봐야 합니다.
먼저 공동상속주택에 실제 거주하는 사람이 있는지를 확인하고, 상속지분이 가장 큰 사람이 둘 이상인 경우에는 해당 주택에 거주하는 사람이 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 기준이 적용될 수 있습니다.
거주하는 사람이 없다면 최연장자 등의 기준을 확인해야 합니다.
형제자매가 같은 지분으로 상속받았다고 하더라도 각자의 거주 상황이나 나이 등에 따라 판단 결과가 달라질 수 있습니다.
이 부분 때문에 공동상속주택을 매도하거나 기존 주택을 매도하기 전에는 가족들의 지분과 거주 관계를 정리해 보는 게 좋습니다.
3 공동상속주택을 매도할 때도 별도로 확인해야 합니다.
공동상속주태를 처분할대 단순히 집 전체를 매도하는 경우뿐만 아니라 각 상속인이 자신의 지분을 양도하는 경우도 있습니다.
이때는 상속받은 주택의 지분을 누가 얼마나 가지고 있는지 뿐만 아니라 상속 당시의 상황과 실제 거주 여부 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
최근 국세법령정보시스템에 공개된 2026년 사전답변에서도 공동상속주택의 지분을 양도하는 경우 1세대 1 주택 비과세 여부와 장기보유특별공제 등의 판단에서 공동상속인의 거주기간을 어떻게 산정하는지에 관한 내용이 다뤄졌습니다.
해당 사례에서는 공동상속주택에 거주한 상속인 중 가장 긴 거주기간을 기준으로 판단하는 내용이 나왔습니다, 다만 상속인별 사실 관계에 따라 적용 결과는 달라질 수 있습니다.
이처럼 공동상속주택은 단순히 "내 지분이 몇 퍼센트인가"만 확인해서는 결과가 달라질 수 있습니다.
◈ 공동상속으로 집을 물려받았다면 매도하기 전에 꼭 확인하기 ◈
- 공동상속인의 수와 관계
- 각 상속인의 지분
-기존에 보유하고 있는 주택
-상속주택에 실제 거주하는 사람이 있는지
- 상속 당시 피상속인의 주택 보유현황
- 기존 주택과 상속주택 중 어느 주택을 먼저 매도할 것인지
- 상속받은 지분을 그대로 보유할 것인지 처분할 것인지
특히 상속지분이 가장 큰 사람이 누구인지, 지분이 같은 사람이 있는지, 그중 실제 거주자가 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.
현재 소득세법 시행령은 공동상속주택의 주택 수 판단에 대해 구체적인 기준을 두고 있으며, 다른 주택을 양도할대 공동상속주택을 어떻게 볼 것인지도 별도로 규정하고 있습니다.
또한 공동상속주택의 주택 수 계산과 관련해서도 상속지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 판단하고, 지분이 같은 경우에는 별도로 순서를 적용하는 규정이 있습니다.
상속은 가족마다 상황이 다르기 때문에 같은 아버지의 집을 상속받더라도 형제자매에게 동일한 세금 결과가 나온다고 단정하기 어렵습니다.
부동산을 실제로 매도하는 과정에서는 계약 시점과 매도가격, 매수자와의 협의 등도 중요하지만, 상속주택처럼 세법상 별도의 판단 기준이 있는 경우에는 계약 전에 세금 관계를 확인하는 과정이 더욱 중요합니다.
현장에서 상담을 드릴 때도 매도 의뢰를 바로 받기보다는 먼저 상속관계와 지분, 기존 주택 보유 현황을 확인하고 필요한 경우 세무 전문가의 검토를 권해드립니다.
상속주택은 가족에게 남겨진 소중한 재산인 만큼 급하게 처분하기보다는 각자의 상황을 차분하게 확인한 뒤 매도 여부와 순서를 결정해야 합니다.
※ 본 글은 공동상속주택과 주택 수 판단에 관한 일반적인 정보를 설명하기 위한 내용입니다.
실제 1세대 1 주택 비과세 및 양도소득세 적용여부는 상속인의 세대구성, 상속지분, 거주 여부, 기존주택의 취득 및 양도시기등 구체적인 사실 관계에 따라 달라질 수 있으므로 최종적인 세금 판단은 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
「출 처」
국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제255조 제3항, 1세대 1 주택의 특례
국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제255조 제2항, 상속받은 주택 관련 규정
국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조의 3, 공동상속주택의 주택수 계산 관련규정
국세법령정보시스템, 공동상속주택의 거주기간 산정 방법 사전 -2026 -법규재산-0471