티스토리 뷰
"재개발이니까 새 아파트를 받을 수 있겠죠?"
현장에서 재개발 물건을 상담하다 보면 가장 많이 듣는 질문입니다.
하지만 재개발 물건을 샀다고 무조건 원하는 새 아파트 입주권을 받는 것은 아닙니다.
특히 관리처분인가 이후의 재개발 물건이라면 매수 전에 확인해야 할 내용이 더 많습니다.
제가 수성구 재개발 현장에서 중개하면서 매수자에게 꼭 설명해 드리는 내용을 세 가지로 정리해보겠습니다.
1. 가장 먼저 확인할 것은 '입주권이 정말 승계되는가?
재개발 물건에서 가장 중요한 것은 "이 집을 사면 조합원 지위와 분양받을 권리를 승계할 수 있는가?"입니다.
단순히 정비구역 안에 있는 주택이라고 해서 모두 같은 권리를 갖는 것은 아닙니다.
특히 관리처분인가 이후 매수라면 조합원 자격과 분양대상자 여부를 확인해야 합니다.
도시정비법에서는 정비사업의 분양대상자와 종전자산, 분담금 등의 내용을 관리처분계획에 담도록 하고 있습니다.
따라서 계약하기 전에
◑ 조합원 자격이 있는지
◑ 분양대상자로 확정됐는지
◑ 매수인이 그 지위를 승계할 수 있는지
◑ 조합에 실제로 확인했는지를 확인해야 합니다.
특히 투기과열지구 여부 등에 따라 조합원 지위 양도 제한이 적용될 수 있으므로
"재개발 물건이니까 입주권이 나오겠지"라는 생각만으로 계약하면 안 됩니다.
계약 전 조합원 자격 확인은 선택이 아니라 필수입니다.
2. 두 번째는 '추가분담금과 실제 필요한 돈'을 확인하세요
"매매가격이 5억이면 5억만 준비하면 되는 것 아닌가요?"
재개발은 그렇지 않습니다.
입주권 매수에서는 매매가격 +추가로 부담해야 할 금액까지 생각해야 합니다.
관리처분계획에는 종전자산의 가격과 분양예정자산, 분담금 관련 내용이 포함됩니다.
법에서도 사업시행자가 분양대상자에게 종전자산, 명세. 가격과 분담금 추산액 등을 알리도록 규정하고 있습니다.
매수 전에는
◑ 종전자산평가액
◑ 조합원 분양가
◑ 현재까지 납부한 분담금
◑ 앞으로 납부할 추가분담금
◑ 프리미엄
을 정확하게 확인해야 합니다.
여기에 이주비 대출이나 승계 가능한 대출이 있다면 대출 조건이나 이자부담도 함께 확인해야 합니다.
제가 현장에서 매수자에게 자주 드리는 말씀은 이것입니다.
"매매가격만 보고 싸다, 비싸다를 판단하지 마세요."
최종적으로 내가 새 아파트를 받기 위해 얼마의 자금이 필요한지를 계산해야 진짜 매입가격이 보입니다.
3. 마직 마은 '서류와 특약'을 꼼꼼하게 확인하세요.
마음에 드는 재개발 물건을 발견했다고 바로 계약부터 하는 것은 위험합니다.
먼저 등기부등본, 건축물대장, 토지대장을 확인하고 조합에서 발급하거나 확인할 수 있는 조합원 자격 및 분양대상 관련 자료도 살펴봐야 합니다.
특히 공동소유, 지분, 무허가건축물, 근저당이나 가압류 등이 있는 경우에는 권리관계를 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
대구시 도시정비조례에서도 기존무학건축물이나 미사용승인건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 조합 정관에 정할 수 있도록 하고 있습니다.
계약서 특약도 중요합니다.
"본 계약은 조합원 지위 및 분양대상자 지위 승계를 전제로 하며, 매수인의 조합원 자격 승계가 불가능한 경우 계약을 해제하고 계약금 등 지급금 전액을 반환한다'."
와 같이 중요한 권리관계를 명확하게 정리할 필요가 있습니다.
다만 실제 특약은 해당 구역의 조합 규정과 매매 당사자의 상황에 맞춰 작성해야 합니다.
재개발 현장에서 중개를 하면서 꼭 전하고 싶은 말은 재개발 입주권은 일반 아파트를 매수하는 것과 다릅니다.
"좋은 위치의 집을 싸게 샀다"가 끝이 아니라, 내가 조합원 자격을 승계할 수 있는지 → 추가분담금은 얼마인지 → 어떤 평형을 받을 수 있는지 → 앞으로 실제 필요한 자금은 정확히 얼마인지까지 계산해야 합니다.
특히 만촌3동 수성 32구역 재개발은 관리처분인가 이후 이주가 완료되고 철거가 진행 중인 사업장은 사업 단계가 빠르게 변화하고 있기 때문에 계약 시점의 조합 자료를 기준으로 확인하는 것이 중요합니다.
재개발은 "얼마에 사느냐" 보다 "무엇을 사는지를 정확하게 아는 것 "이 먼저입니다.
※ 재개발 사업의 조합원 자격, 분양대상 여부, 분담금 등은 개별 물건과 조합의 관리처분계획 및 정관 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 최신 조합 자료와 관련기관에 확인이 필요합니다.
「출 처」 국가법령정보센터 《도시 및 주거환경정비법》, 대구광역시 《도시 및 주거환경정비 조례》