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아파트를 알아보는 고객분들에게 현장에서 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 " 같은 아파트인데 왜 가격이 다르죠?"입니다.
같은 단지, 같은 평형인데도 매물마다 가격이 다르고, 비슷한 위치에 있는 아파트라도 매매 가격에 차이가 생깁니다.
많은 분들이 아파트 가격은 단순히 평수와 연식으로 결정된다고 생각하지만 실제 부동산 시장에서는 여러 조건이 함께 작용합니다.
오늘은 제가 현장에서 직접 느낀 경험을 바탕으로 아파트 가격을 결정하는 대표적인 요인에 대해 이야기해 보겠습니다.
1. 같은 아파트라도 위치와 동.층.향에 다라 가격이 달라집니다.
아파트 가격을 결정하는 가장 기본적인 요소는 입지입니다.
"아파트는 첫째도 입지, 둘째도 입지"라는 말이 있습니다.
실제로 현장에서 중개를 하다보년 이 말이 상당히 현실적으로 다가옵니다.
같은 단지 안에서도 어느 동에 위치했는지, 몇 층인지, 거실 방향이 어디인지에 따라 매수자들의 선호가 달라집니다.
예를 들어보면 같은 평형이라도 앞에 다른 건물이 가까이 있는 집과 시야가 트인 집은 선호도가 다를 수 있습니다.
남향을 선호하는 분도 있고, 조용한 동을 원하는 분도 있습니다.
학교와 가까운 동을 선호하는 학부모도 있고, 지하철역이나 버스장류장이 가까워 접근성이 좋은 동을 원하기도 합니다.
제가 아파트 매매 중개를 하면서 같은 단지의 비슷한 평형 두 곳을 비교하던 고객분이 있었습니다.
두 집의 내부 면적과 연식은 거의 같았지만 한 매물은 거실에서 바라보는 조망이 좋았고, 다른 매물은 상대적으로 저층이었습니다.
처음에는 고객분도 가격이 저렴한 매물을 선택하려고 했습니다.
그런데 직접 두 집을 모두 방문해 보니 생각이 달라졌습니다.
고객분은 결국 가격이 조금 더 높은 집을 선택했습니다.
그 이유는 단순했습니다.
"매일 생활하는 공간인데 제가 원하는 조건을 포기하고 싶지 않다"는 것이었습니다.
이처럼 아파트 가격은 단순한 면적만으로 결정되지 않습니다.
동.층.향.조망.소음.일조량 등 실제 생활에서 느끼는 차이가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
그래서 아파트를 비교할 때는 "몇 평인가?"만 볼 것이 아니라 " 어떤 위치에 있는 몇 호인가?"까지 살펴보는 것이 중요합니다.
2. 학군.교통.생활편의시설이 아파트 가치를 만듭니다.
두 번째는 주변 환경과 생활 인프라입니다.
아파트를 선택할 때 사람들이 중요하게 생각하는 요소를 살펴보면 학교, 교통, 병원, 마트, 공원, 상권 등 다양하게 있습니다.
자녀가 있는 가정에서는 학교와 학원가 접근성을 가장 중요하게 생각합니다.
직장인이라면 지하철이나 버스등 출퇴근의 편의성을 우선으로 생각합니다.
고령층이라면 병원이나 마트등 생활편의시설과의 접근성이 아주 중요한 선택의 요소가 됩니다.
결국 같은 아파트라도 누가 살 것인가에 따라 중요하게 생각하는 가치가 달라지는 것입니다.
제가 상담을 하면서 경험한 실제 사례 중에는 학군을 가장 중요하게 생각하는 가족이 있었습니다.
처음에는 가격이 좀 더 저렴한 다른 지역의 아파트도 함께 알아보았습니다.
하지만 상담을 여러 번 진행하면서 부모님이 가장 중요하게 생각하는 것은 자녀의 통학 환경과 주변 교육시설이라는 것을 알게 되었습니다.
그래서 가격이 저렴한 곳 보다 학교와 학원가, 교통까지 함께 고려해서 고객은 가격이 조금 높은 곳을 선택했습니다.
그분에게는 단순히 "비싼 아파트"가 아니라 자신의 가족에게 가장 필요한 조건을 충족하는 아파트였던 것입니다.
다만 개발계획이나 교통 호재가 있다고 해서 무조건 집값이 오른다고 단정해서는 안 됩니다.
실제로 계획이 언제 진행될지, 사업이 확정된 것인지, 주변에 어떤 영향을 미칠 것인지 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
3. 결국 부동산의 가격을 결정하는 것은 시장과 사람의 선택입니다.
세 번째로 중요한 것은 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되고 있느냐입니다.
아무리 좋은 집이라도 매도인이 원하는 가격과 매수자가 생각하는 가격이 크게 다르면 거래가 이루어지기 어렵습니다.
부동산 가격은 결국 매도자와 매수자의 만남 속에서 실제 거래가격이 만들어집니다.
그래서 더는 매도인과 상담할 때 "우리 집은 얼마에 내놓으면 될까요?"라는 질문을 받으면 단순히 주변 매물의 호가만 보고 판단하지 않습니다.
최근 거래가격과 현재 나와 있는 매물, 같은 평형의 조건, 층고 향, 내부 상태 등을 함께 살펴봅니다.
제가 중개한 한 매도인분도 처음에는 주변에서 가장 높은 가격을 기준으로 매물을 내놓고 싶어 하셨습니다. 하지만 최근 거래 사례와 현재 시장에 나와 있는 경쟁 매물을 함께 비교해 보니 예상보다 매수자 들어 반응이 낮았습니다.
그래서 매도인과 충분히 상담한 뒤 가격을 현실적으로 조정했습니다.
그 결과 문의가 늘었고 실제 매수 희망자와 가격 협의까지 잘하여 거래를 성사시켰습니다.
이 경험을 통해 다시 한번 느낀 것은 부동산에서는 "내가 원하는 가격"과 시장에서 인정하는 가격"사이의 차이를 이해하는 것이 중요하다는 것입니다.
특히 부동산 시장은 금리, 대출규제, 공급량, 정책, 지역경제, 매수심리 같은 다양한 요인에 영향을 많이 받습니다.
따라서 한 가지 요인만 가지고 아파트 가격의 방향을 단정하기는 어렵습니다.
아파트 가격을 볼 때는
① 입지와 단지 조건
② 동. 층. 향. 조망
③ 학군과 교통
④ 생활 편의시설
⑤ 최근 실거래가격
⑥ 주변 개발계획
⑦ 현재 매물과 매수심리
등을 종합적으로 살펴보는 것이 좋습니다.
누군가에게는 역세권이 중요하고, 다른 사람에게는 조용한 환경이 더 중요할 수도 있습니다.
아파트 가격을 단순히 "비싸다, 싸다"로 판단하기보다 왜 그 가격이 형성됐는지 이유를 찾아보는 것이 중요합니다.
아파트를 구입할 때 가격표만 보지 마세요.
그 가격 뒤에 숨어 잇는 입지. 환경. 상품성. 실제 거래가격, 그리고 사람들의 성향에 따른 선택이 함께 있습니다.
그것이 부동산 가격을 제대로 이해하는 첫걸음입니다.