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부동산 거래를 하다 보면 계약서를 작성하기도 전에 계약금 일부를 먼저 입금하는 경우가 많습니다.
그런데 돈을 보내고 난 뒤 매도인이 갑자기 마음을 바꾸어 "집을 팔지 않겠다"라고 한다면 매수인 입장에서는 상당히 당황스러울 수밖에 없습니다.
최근 상담중 아파크 매매를 진행하면서 매수인이 계약금 일부를 먼저 입금했는데, 매도인이 매매를 진행하지 않겠다고 통보한 것입니다.
그런데 여기서 한 가지 문제가 더 생겼습니다. 매도인이 받은 돈의 배액을 돌려주겠다고 하면서 그 좌정에서 발생하는 세금까지 매수인이 부담해야 한다고 이야기한 것입니다.
"계약금의 배액을 받는 것은 좋은데, 왜 제가 세금을 내야 하나요?" 하셨습니다.
실제로 이런 일들이 많지는 않지만 요즘처럼 아파트 가격이 오름세가 이어지면 매도인이 계약을 파기하는 상황이 생깁니다.
1. 매도인이 계약을 취소하면 계약금 배액을 돌려주는 이유
먼저 많은 분들이 알고 계신 것처럼 바로 계약금 배액 반환입니다.
예를 들어보면, 아파트 매매계약을 진행하면서 매수인이 계약금 일부로 2천만 원을 먼저 지급했다고 가정해 보겠습니다.
그런데 이후 매도인이 사정이 생겨 "아파트를 팔지 않겠다"로 결정했다면 단순히 받은 2천만 원만 돌려주는 것으로 끝나는 것이 아니라, 약정된 계약 내용에 따라 배액을 반환하는 문제가 생길 수 있습니다.
매수인이 지급한 금액이 2천만 원이라면 반환되는 금액이 4천만 원이 될 수 있는 것입니다.
다만 여기서 중요한 것은 돈을 먼저 보냈다는 사실만으로 그 금액이 법적 성격이 자동으로 결정되는 것은 아니라는 점입니다.
실제로 계약이 성립했는지, 계약금 일부가 어떤 조건으로 지급됐는지, 계약을 해제할 경우 어떤 약정을 했는지 등을 확인해야 합니다.
특히 문자나 카카오톡으로 "계약금일부", "계약 해제 시 배액 반환"등의 내용이 남아 있다면 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 자료가 될 수 있습니다.
그래서 저는 중개를 하면서 계약금 일부만 먼저 지급하는 경우에도 돈을 보내는 것보다 그 돈의 조건을 명확하게 남기는 것이 중요하다고 말씀드립니다.
2. 매수인이 배액 반환을 받으면 22% 세금을 내야 할까?
이번 계약 진행에서 매수인이 당황스러워했던 부분이 바로 이 내용이었습니다.
매도인이 매매를 취소하면서 받은 돈의 배액을 돌려주겠다고 했는데, 동시에 "이 돈은 기타 소득이 되기 때문에 22% 세금이 발생하고 매수인이 부담해야 한다"는 말씀이었습니다.
여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다.
세법에서는 계약의 위약 또는 해약으로 인해 받는 위약금이나 배상금을 기타 소득으로 규정하고 있습니다.
따라서 매도인의 계약 해제로 인해 매수인이 약정에 따른 배상금을 받는 구조 하면, 그 금액에 대해 기타 소득 관련 세금 문제가 발생할 가능성을 살펴봐야 합니다.
하지만 이것을 단순하게 "배액을 받으면 매수인이 무조건 22%를 별도로 낸다."라고 이해해서는 안 됩니다.
현재 소득세법상 기타 소득의 원천징수세율은 일반적인 기타 소득에 대해 20%가 규정되어 있고, 지방소득세까지 함께 이야기하면서 흔히 22%라고 표현하는 경우가 있습니다.
국세청은 계약의 위약. 해약으로 인한 위약금. 배상금 가운데 계약금이 위약금이나 배상금으로 대체되는 경우에 대해 별도의 원전칭수 규정을 안내하고 있습니다.
실제 거래에서는 누가 돈을 받는지, 받은 금액 중 원래 돌려받는 계약금과 위약금. 배상금이 각각 얼마인지, 계약금이 위약금로 대체된 것인지를 구분해야 합니다.
3. 계약금 배액 반환과 세금, 실제 거래에서 꼭 확인해야 할 것
이번 사례처럼 매도인이 계약을 취소하는 상황에서는 감정적으로 "돈을 돌려받으면 끝"이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 계약의 성립여부부터 계약금의 성격, 해제사유, 배액 반환의 근거, 세금 처리까지 하나씩 확인해야 합니다.
특히 매수인이라면 다음과 같은 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
첫째, 계약금 또는 계약금 일부를 송금한 내역입니다.
둘째, 매도인과 주고받은 문자와 카카오톡입니다.
셋째, 매매가격과 계약금에 대해 합의한 내용입니다.
넷째, 매도인이 계약을 취소하겠다고 통보한 내용입니다.
다섯째, 배액 반환과 세금 부담에 관해 서로 어떤 이야기를 나우 었는지에 대한 기록입니다.
무엇보다 중요한 것은 계약금의 반환과 세금 문제를 하나의 문제로 생각하지 않는다는 것입니다.
매도인이 계약을 취소하여 배액을 반환하는 문제는 계약의 해제와 관련된 문제이고, 그 과정에서 발생하는 기타 소득 및 원천징수 문제는 세법에 따라 별도로 판단해야 합니다.
실제 거래에서 "22% 세금을 매수인이 내야 한다"는 말을 들었다면 바로 돈을 보내기 전에 어떤 금액을 어떤 명목으로 누가 지급하는 것인지부터 확인하는 것이 중요합니다.
부동산 계약에서 계약금 일부를 먼저 보내는 순간부터는 단순한 예약금 정도로 생각하기보다, 계약 내용과 해제 조건을 문자나 서면으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 매도인과 매수인이 계약을 취소하는 과정에서 서로 다른 이야기를 하기 시작하면 나중에는 작은 문자 하나가 중요한 자료가 될 수 있습니다.
이번 사례처럼 매도인이 계약을 취소하고 배액을 반환하는 상황에서 매수인이 22% 세금을 부담해야 하는지가 궁금하다면, 계약서와 송금내역, 문자 내용 등을 가지고 세무 전문가에게 실제 지급구조를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
부동산 계약은 도장을 찍는 순간만 중요한 것이 아닙니다. 계약 전 돈을 주고받는 과정과 계약이 해제되는 과정까지 꼼곰하게 기록해 두는 것이 분쟁을 줄이는데 도움이 됩니다.