티스토리 뷰
"아파트 잔금을 치른 지 3개월밖에 안되었는데 아랫집 욕실 천장에 물이 떨어진데요"
공인중개사로서 상담을 하다보면 매매계약과 잔금까지 마친 뒤 이런 문의를 받는 경우가 있습니다.
오래된 아파트는 자주있는 일이지만, 10년 차 아파트를 매수한 손님이었습니다.
처음에는 간단한 문제라고 생각했는데 점검을 받아보니 욕실 배수관 연결부에서 문제가 확인됐고, 수리를 해야 하는 상황이었으며, 공사비용이 많이 나온다고 했습니다.
매수인이 "매매한 지 3개월밖에 안 됐는데 이수리비를 매도인이 부담해야 하는 것 아니냐? 고 문의하셨습니다.
이처럼 매수 후 얼마 지나지 않아 하자가 발견되면 매도인과 매수인이 모두 책임 문제를 궁금해하게 됩니다.
그렇다면 욕실 배수관 누수는 누구의 책임인지 현장에서 확인해야 할 부분을 정리해 보겠습니다.
1. 매수 후 3개월이라고 무조건 매도인 책임은 아닙니다.
가장 먼저 확인해야 할 부분은 3개월이라는 기간만으로 책임을 결정되는 것은 아니라는 점입니다.
중요한 것은 누수가 발견된 시점보다 해당 하자가 매매 당시 이미 존재하고 있었는지 여부입니다.
예를 들어 욕실 배수관 연결부의 상태가 매매 당시부터 좋지 않았고, 그 문제로 인해 시간이 지나 누수가 발생했다면 매도인의 책임을 검토할 수 있습니다.
반대로 매수 후 사용과정에서 배관이 파손되거나 새로운 문제가 발생한 것이라면 매수인이 부담해야 할 가능성도 있습니다.
따라서 "3개월밖에 안 됐으니 매도인이 수리한다"거나 "잔금을 치렀으니 매수인이 알아서 해야 한다."라고 판단해서는 안 됩니다.
이번 상담에서도 매도인에게 먼저 수리비를 요구하기보다 누수의 정확한 원인을 확인하는 것부터 안내했습니다.
2. 욕실 배수관 누수는 원인을 먼저 확인해야 합니다.
욕실에서 물이 샌다고 해서 원인이 반드시 배수관인 것이 아닙니다.
방수중의 문제일 수도 있고 다른 배관에서 물이 유입됐을 가능성도 있습니다.
육안으로 판단하기보다는 누수탐지 등 전문적인 점검을 통해 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
매수 손님 또한 전문업체의 점검을 통해 배수관 연결부에 문제가 확인됐습니다.
이대 중요한 것이 바로 자료를 남겨두는 것입니다.
누수 발생 부위의 사진과 동영상, 업체의 점검 결과, 견적서와 영수증 등을 보관해 두면 이후 책임 문제를 협의할 때 객관적인 자료로 활용할 수 있습니다.
특히 매도인이 과거 동일한 장소에서 누수를 수리한 사실이 있었다면 당시 수리 내용이나 매수인에게 고지된 내용도 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.
결국 누수 문제에서는 누가 책임을 지은 지 먼저 정하기보다 어디에서 왜 누수가 발생했는지 확인하는 과정이 우선입니다.
3. 매도인. 매수인 보다 먼저 확인할 부분
배수관 누수가 확인됐다고 해서 바로 매도인에게 수리비를 청구하는 것도 신중해야 합니다.
아파트의 배관은 위치와 구조에 따라 세대가 관리하는 부분과 공용 부분이 구분될 수 있기 때문입니다.
따라서 관리사무소의 문의해 해당 배관이 전유 부분인지 공용 부분인지 먼저 확인하는 것도 필요합니다.
공용 부분에 해당한다면 관리주체의 관리 범위에 포함될 가능성이 있기 때문입니다.
이와 함께 매매계약서도 다시 확인해야 합니다.
계약 당시 누수나 하자와 관련된 특약이 있었는지, 매도인이 특정 하자를 고지한 내용이 있었는지 살펴볼 필요가 있습니다.
현장에서 이런 문제가 발생한다면 저는 다음과 같은 순서로 확인하는 것을 권합니다.
◎ 관리사무소에 배관의 관리 범위를 확인합니다.
◎ 누수탐지업체를 통해 원인을 확인합니다.
◎ 사진. 동영상과 점검 결과를 확보합니다.
◎ 매매계약서와 하자 관련 특약을 확인합니다.
◎ 확인된 자료를 바탕으로 매도인과 협의합니다.
이번 실제 상담처럼 아파트를 매수한 지 3개월 정도 되었다면 욕실 배수관에서 누수가 발생했다고 해서 매도인이나 매수인의 책임을 바로 단정 할 수는 없습니다.
중요한 것은 매매 당시부터 존재했던 하자인지, 매수 이후 새롭게 발생한 문제인지를 확인하는 것입니다.
여기에 배관의 관리 범위와 계약서의 특약, 과거 수리 및 고지 여부 등을 함께 살펴봐야 합니다.
공인중개사의 입장에서도 누수 문제가 발생했을 때 어느 한쪽의 책임이라고 먼저 판단하기보다 객관적인 자료를 확인하고 당사자들이 합리적으로 협의할 수 있도록 돕는 것이 중요하다고 생각합니다.
따라서 매수 후 누수가 발생했다면 감정적으로 책임부터 주장하기보다 원인 확인, 관리범위 확인, 계약내용확인, 책임관계 검토 순서로 차분하게 접근하는 것이 좋습니다.
※구체적인 법률상 책임은 계약 내용과 하자의 발생 시점 및 원인 등에 따라 달라질 수 있으므로, 분쟁이 발생한 경우 법률전문가의 상담을 받아보시기 바랍니다.
「출처」
국가법령정보센터 ≪민법≫ 매도인의 담보책임 관련규정, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
해당 아파트 관리규약 및 관리사무소 확인