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아파트, 주택 월세 계약에서 임대인과 임차인이 오해하는 일들이 많습니다.
월세 계약은 전세보다 금액이 적다고 생각하기 쉽지만 실제 중개 현장에서는 월세 계약에서도 임대인과 임차인 사이에 크고 작은 오해가 자주 발생합니다.
"이 정도 수리는 임대인이 해주는것 아닌가요?"
"계약기간이 끝나몀 바로 나가야 하는 것 아닌가요?"
"월세는 언제든 올릴 수 있는 것 아닌가요?"
계약 당시에는 서로 잘 이해했다고 생각했지만, 시간이 지나면서 임대인과 임차인의 생각의 차이 많이 생깁니다.
오늘은 실제 현장에서 상담했던 사례를 바탕으로 월세 계약에서 임대인과 임차인이 가장 많이 오해하는 부분을 3가지로 정리해 보겠습니다.
1. 수리비는 무조건 임대인 부담한다?
월세 계약에서 가장 많이 발생하는 오해 중 하나가 바로 수리비 부담 문제입니다.
임차인 입장에서는 "내가 월세를 지급하니 고장 나면 무조건 임대인이 다 고쳐줘야 한다"라고 생각하는 경우가 많고, 임대인은 "임차인이 사용하다 고장 난 것이니 임차인이 부담해야 한다"라고 생각을 하게 됩니다.
하지만 모든 수리비를 한쪽이 무조건 부담한다고 판단하기는 어렵습니다.
임대차계약에서 임대인과 임차인의 의무가 각각 존재하고, 고장의 원인과 시설의 성격, 임차인의 고의나 과실 여부등을 함께 살펴봐야 합니다.
건물 자체의 노후나 주요 설비의 문제와 임차인의 부주의로 발생한 훼손은 같은 기준으로 보기는 어렵습니다.
월세 계약이 되면 늘 임차인의 문의가 많습니다.
임차인이 거주하던 중 욕실 쪽 시설에 문제가 생겼는데 임차인은 "오래된 시설이라 그런것 같다"라고 했고, 임대인은 "사용하다가 고장 난 것 아니냐"라고 생각하여 수리비 지급에 문제가 많이 생깁니다.
양쪽의 입장이 다르기 때문에 저는 먼저 현장을 확인하고 계약서의 특약과 시설 상태를 다시 살펴보도록 안내했습니다.
결국 단순히 "누가 사느냐"가 아니라 어떤 시설물인지, 왜 문제가 발생했는지, 계약 당시 어떤 내용으로 약정했는지를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
그래서 월세 계약을 할 때는 입주 전 시설 상태를 함께 확인하고, 특별히 수리가 필요한 부분이 있다면 계약서나 특약에 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.
2. 계약이 끝나면 임차인은 무조건 바로 나가야 할까?
두 번째로 많이 오해하는 부분은 계약기간과 계약 종료에 관한 문제입니다.
임대인은 "계약기간이 끝났으니 바로 집을 비워야 한다"라고 생각하고, 임차인은 "계속 살고 싶으면 당연히 연장할 수 있다"라고 생각하는 경우가 있습니다.
하지만 주택임대차보호법에는 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 등에 관한 규정이 있기 때문에 단순히 계약서에 적힌 날짜만 보고 판단해서는 안 됩니다.
주택임대차보호법은 일정한 요건에서 임차인의 계약갱신 요구를 보고하고 있습니다.
제가 계약해 드린 한 임차인분이 월세계약이 끝나기 전에 집주인에게 "계속 살고 싶다"라고 말씀하셨습니다.
그런데 임대인은 이미 다른 계획이 있어 계약 종료를 생각하고 있었습니다.
처음에는 양쪽 모두 자신의 입장이 맞다고 생각했지만, 저는 계약기간과 통지시점, 갱신 여부 등을 하나씩 확인해 보도록 안내했습니다.
중요한 것은 임대인과 임차인이 서로 생각하는 것과 법적으로 적용되는 내용이 항상 같지않다는 것입니다.
또 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 일정한 기간이 지나야 그 효력이 발생하는 규정도 있습니다.
저는 계약 만료가 다가오는 고객에게 미리 연락을 하여 "나갈 것인지, 계속 살 것인지 서로 미리 이야기하고, 문자로 보내 증거를 남겨 두라고 합니다.
특히 퇴거일이나 보증금 반환일, 새로운 임차인의 입주일 등이 연결되어 있다면 일정까지 구체적으로 조율하는 것이 좋습니다.
3. 월세는 임대인이 원하면 언제든지 올릴수 있을까?
세 번째는 월세 인상에 대한 오해입니다.
임대인은 주변 시세가 올랐으니 월세도 바로 올릴 수 있다고 생각하고, 임차인은 계약기가 중에는 어떤 경우에도 월세를 올릴 수 없다고 생각하는 경우가 있습니다.
하지만 실제 적용되는 법률과 계약 형태에 따라 달라질 수 있기 때문에 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
주택임대차보호법에서는 차임이나 보증금의 증액에 일정한 제한을 두고 있으며, 증액청구의 경우 대통령령에서 정한 기준을 넘을 수 없도록 하고 있습니다.
또한 등록 민간임대주택은 민간임대주택법의 별도 규정이 적용될 수 있습니다.
해당 법에서는 임대료 증액을 5%범위에서 제한되고, 임대차 계약 도는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 증액청구를 할 수 없도록 규정하고 있습니다.
따라서 모든 월세 계약에 똑같은 기준을 적용하기보다 일반 주택인지, 등록 민간임대주택인지 등 계약의 구체적인 상황을 확인해야 합니다.
얼마 전에도 임대인분이 "주변 월세가 많이 올랐으니 다음 달부터 바로 올리면 되죠?"라고 문의를 하셔서 저는 단순히 주변 시세만 보고 결정하기보다 현재 계약기간과 계약형대, 관련 법령을 먼저 확인해야 한다고 설명드렸습니다.
부동산 계약은 상황에 따라 적용되는 규정이 달라 질수 있습니다.
월세 계약에서 가장 중요한 것은 임대인과 임차인이 서로의 권리만 주장하는 것이 아닙니다.
계약 전에 조건을 정확하게 확인하고, 중요한 약속은 계약서에 명확하게 남기며, 문제가 생겼을 때는 감정적으로 대응하기보다 계약내용과 관련 법령을 기준으로 해결하는 것입니다.
좋은 임대차계약은 한쪽만 편한게 아니라 임대이노가 임차인이 서로의 의무와 권리를 정확하게 이해하는 계약입니다.
월세 계약을 앞두고 있다면
"누가 맞을까?"보다 먼저
"계약서에 어떻게 적혀 있을까?"
"법에서는 어떻게 정하고 있을까?"
이 두가지를 정확하게 확인해 보시기 바랍니다.
작은 오해 하나를 계약 전에 풀어두는 것이 임대인과 임차인 모두에게 가장 좋은 방법입니다.