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매수인이 실거주를 원할 때 임차임과 원만하게 협의하는 방법
"현재 임차인이 살고 있는데 집을 매도하려고 합니다, 그런데 매수인이 직접 들어와 살고 싶다고 합니다. 임차인에게 이사비를 지원하고 일찍 나가 달라고 협의할 방법이 있을까요?
요즘처럼 전세. 월세가 많이 없는 시기에 내 집을 매도하고 싶어도 임차인이 살고 있으면 쉽지 않습니다.
다만 중요한 것은 임차인에게 일방적으로 퇴거를 요구하는 것과 임차인과 합의하여 계약을 종료하는 것은 다릅니다.
1. 매매한다고 해서 임차인이 바로 나가야 하는 것은 아닙니다.
임차기간이 남아 있는 상태에서 주택을 매도한다고 해서 기존 임대차계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
특히 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이 갱신을 거절하기 어렵습니다.
주택임대차보호법 에서는 임대인 또는 그 직계존.비속이 실제 거주하려는 경우 등이 갱신거절 사유로 규정되어 있습니다.
또한 매수인이 실거주를 원한다고 해서 모든 경우에 임차인에게 즉시 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원은 임차인의 계약갱신요구와 매수인의 실거주 문제에 대해 구체적인 시점과 상황에 따라 판단하고 있습니다.
특히 매수인이 임대인의 지위을 승계한 뒤 법에서 정한 기간 내에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우가 인정됩니다.
매매계약을 진행할대 현재 임대자기간과 갱신요구권 행사 여부를 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
2. 임차인과 합의한다면 이사비 등을 지원할 수 있습니다.
그렇다면 임차인이 아직 계약기간이 남았는데 매수인이 실거주를 원한다면 어떻게 해야 할까요?
가장 현실적인 방법 중 하나가 임대인. 매수인. 임차인이 서로 조건을 협의하여 조기 퇴거하는 방법입니다.
◆ 임차인이 이사를 원하지 않는 상황이라면(임대인 또는 매수인) ◆
- 이사비 지원
- 중개보수 지원
- 이사 날짜에 따른 일부보상
- 새로운 주택을 구하는데 필요한 일정 배려
등의 조건을 제시하고 임차인과 협의할 수 있습니다.
법에서도 당사자가 서로 협의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우 계약갱신 거절 사유로 규정하고 있습니다.
중요한 것은 "얼마를 주면 나가야 한다"는 정해진 법정 이사비가 있는 것이 아니라는 점입니다.
따라서 금액과 지급시기, 퇴거일은 당사자 간 합의로 정하는 것이 좋습니다.
◆"임대인은 임차인의 조기 토거에 따른 이사비 및 이사 준비 비용으로 ㅇㅇ 만원을 지급하고, 임차인은 ㅇ월 ㅇ일까지 임대목적물을 인도하기로 한다."
처럼 구체적으로 합의하는 것입니다.
3. 돈보다 중요한 것은 '퇴거 합의서'입니다.
현장에서 가장 주의해야 할 부분입니다.
임차인에게 이사비를 지급하기로 했다면 구도로만 약속하지 말고 반드시 서면을 남기는 것이 좋습니다.
◆ 퇴거합의서 ◆
▶ 퇴거일
▶ 보증금 반환일
▶ 이사비 또는 합의금 금액
▶ 지급 시기와 방법
▶ 중개보수 부담주체
▶ 임차인의 주택 인도와 열쇠 반환
▶ 합의에 따른 계약 종료 사실
특히 이사비는 퇴거와 동시에 지급할 것인지, 보증금 반환과 함께 지급할 것인지도 미리 정하는 것이 좋습니다.
실무적으로는 임차인이 새로운 집을 구해야 하므로 일정에 여유를 주고, 보증금 반환과 이사비 지급 시점을 명확히 정하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
그리고 매매계약을 진행하는 경우에는 매수인에게도 현재 임대차계약의 내용과 임차인의 갱신요구권 행사 여부 등을 정확하게 설명해야 합니다.
공인중개사 역시 임차인의 권리.의무와 계약갱신요구권 행사 여부를 확인하여 매수인에게 설명하도록 관련 서식에 반영되어 있습니다.
임차기간 중 매매가 진행되고 매수인이 실거주를 원하는 상황에서는 "집을 팔았으니 나가주세요"라고 단순하게 접근하기보다 임차인의 권리를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
그리고 임차인과 원만하게 협의가 된다면 이사비나 합의금을 지원하고 조기 퇴거하는 방법도 생각해볼 수 있습니다.
다만 중요한 것은 보상금의 액수보다 서로 합의한 내용을 정확하게 문서로 남기는 것입니다.
임대인에게는 매매를 원활하게 진행할 수 있고, 매수인에게는 원하는 시기에 입주할 수 있으며, 임차인에게는 이사에 필요한 비용과 시간을 확보할 수 있습니다.
결국 좋은 거래는 한쪽의 권리를 밀어붙이는 것이 아니라 임대인. 매수인. 임차인이 서로의 상황을 이해하고 합리적인 조건을 찾아가는 것에서 시작됩니다.
※ 이사비.합의금은 법에서 정한 일률적인 지급액이 아니며 당사자 간 협의사항입니다.
실제 계약갱신요구권 및 퇴거 여부는 계약내용과 의사표시 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다.
「출 처」
국가법령정보센터 《주택임대차보호법》 제6조, 제6조의3 및 대법원 판례