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계약 만료 전 갱신 여부 확인과 임대인. 임차인이 주고받은 문자
"임차인이 계속 살겠다고 해서 5% 올려 갱신하기로 했는데, 저는 집을 매도할 수도 있다고 이야기했습니다, 나중에 집을 팔게 되면 임차인은 나가야 할까요?"
오늘 실제 상담했던 내용입니다.
주택임대차에서는 계약만료일 만큼이나 만료 전 갱신 여부를 언제, 어떻게 주고받았는지가 중요합니다.
특히 임대인은 매도를 생각하고 있고 임차인은 계속 거주하기를 원하는 경우 하면 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
1. 계약말료 6개월 전부터 2개월 전까지가 중요한 기간
≪주택임대차보호법≫ 제6조에 따르면 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 또는 조건변경을 하지 않으면 묵시적을 갱신될 수 있습니다.
이번 상담처럼 계약만료일이 2026년 11월 18일이라면 중요한 기간은 2026년 5월 18일부터 9월 18일까지입니다.
이 기간에는 임대인과 임차인이 갱신 여부를 확인하고, 가능하면 문자나 카카오톡으로 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.
◐ 임대인이 먼저 확인하는 문구 ◑
"안녕하세요, 현재 임대차계약 만료일이 2026년 11월 18일이라 갱신 여부를 확인드립니다.
계약 만료 후에도 계속 거주를 원하시는지 알려주시기 바랍니다. 참고로 임대인은 향후 해당 주택을 매도할 가능성도 있어 미리 안내드립니다."
▣임차인이 갱신을 원하는 경우▣
"계약 만료 후에도 계속 거주를 원합니다. 기존 조건에서 보증금(또는 월차임)을 5% 인상하는 조건으로 갱신을 희망합니다.
◐ 임대인이 이에 동의하는 경우 ◑
"임차인의 갱신 의사를 확인했습니다. 말씀하신 5% 인상 조건으로 갱신하는 데 동의합니다. 다만 앞서 말씀드린 것처럼 향후 주택을 매도할 가능성이 있다는 점을 다시 한번 안내드립니다.
이처럼 서로의 의사를 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.
2. "매도할 수도 있다"는 것과 "임차인이 나가야 한다"는 것은 다릅니다.
이번 상담에서 가장 중요한 부분입니다.
임대인이 임차인에게 "집을 매도할 수도 있다"라고 미리 이야기했다고 해서, 실제 매매가 이루어졌을 때 임차인이 당연히 퇴거를 하는 것은 아닙니다.
특히 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.
♣법에서 정한 갱신거절 사유♣
▶ 차임 연체
▶ 무단전대
▶ 중대한 의무위반
▶ 철거. 재건축,
▶ 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주
등이 규정되어 있습니다.
따라서 단순히 "집을 팔 예정이다"라는 사정만으로 임차인에게 나가달라고 할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
또한 임차인이 이미 갱신을 요구했고 임대인도 5% 인상조건으로 갱신에 동의했다면, 실제로 어떤 내용까지 합의했는지를 확인하는 것이 중요합니다.
3. 오늘 상담에서 가장 중요한 것은 '기록'입니다.
임대차 분쟁에서 가장 많이 나오는 말이 있습니다.
"분명 그렇게 이야기했는데요."
전화로만 이야기하면 나중에 서로 기억이 달라질 수 있습니다.
그래서 갱신 여부를 확인할 때는 계약 만료일, 갱신여부, 인상조건, 갱신기간, 매도 가능성은 문자나 카카오톡으로 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 이번 상담 사례처럼 임차인은 갱신을 원하고 임대인은 매도를 고민하는 상황이라면 더욱 그렇습니다.
◐ 임대인 ◐
"계약 만료 후 갱신을 원하시는 것으로 확이 했습니다.
5% 인상 조거능로 갱신하는데 동의합니다. 다만 향후 주택을 매도할 가능성이 있다는 점을 미리 안내드립니다.
▣ 임차인 ▣
"네, 매도 가능성이 있다는 점을 안내받았으며, 현재로서는 5% 인상 조건으로 계약을 갱신하여 계속 거주하기를 희망합니다."
다만 이런 문구를 남겼다고 해서 임차인의 법적 권리가 없어지는 것은 아닙니다.
실제 갱신요구권행사와 당사자 간의 합의 내용 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
계약 만료를 앞둔 임대인이라면 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 여부를 꼭 확인하시고, 구두로만 이야기하기보다는 문자나 카카오톡으로 내용을 남겨두는 것이 안전합니다.
특히 "매도할 수 있다"는 안내와 "매도하면 임차인이 나가야 한다는 약속은 전혀 다른 내용입니다.
임대차계약은 계약서만큼이나 계약 전후에 주고받은 문자와 카카오톡이 중요한 자료가 될 수 있습니다.
오늘 상담처럼 갱신과 매도가 함께 얽힌 경우에는 섣불리 판단하기보다 계약 내용과 의사표시 시점을 먼저 확인하는 것, 이것이 가장 안전한 방법입니다.
※ 본 글은 부동산 중개 실무에서의 일반적인 안내를 위한 내용이며, 구체적인 분쟁이나 갱신 요구권 행사 여부는 개별 계약내용에 따라 달라질 수 있습니다.
「출 처」
국가법령정보센터 《주택임대차보호법》 제6조(계약의 갱신), 제6조의 3(계약갱신 요구권)