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상가를 알아보는 분들과 현장에서 이야기를 나누다 보면 "위치는 괜찮고 건물도 깔끔한데 왜 이 상가는 오래 비어 있나요?"라는 질문을 자주 받습니다.
겉으로 보기에는 비슷한 상가인데도 어떤 곳은 임차인이 꾸준히 바뀌는 반면, 어떤 곳은 오랫동안 공실로 남아 있는 경우가 있습니다.
상가를 선택할 때 유동인구나 월세를 먼저 살펴보는 것은 당연합니다.
하지만 실제 장사를 생각한다면 그 두 가지 기준만으로 판단하기에는 부족합니다.
상가가 자리한 위치에서 사람들이 어떻게 움직이는지, 손님이 매장까지 편하게 접근할 수 있는지, 그리고 해당 업종과 주변 상권이 잘 맞는지를 함께 살펴봐야 합니다.
현장에서 5년째 상가를 중개하며 보았던 같은 거리에서도 상가마다 분위기가 다르다는 것 입다.
오늘은 상가를 알아보실때 놓치기 쉬운 세 가지를 기준으로 차근차근 설명해 보겠습니다.
1. 장사가 잘되는 상가는 '사람이 많은 곳'보다 손님이 움직이는 곳'입니다.
상가를 볼때 "유동인구가 많다"는 설명을 많이 하고 듣기도 합니다. 물론 사람이 많이 다니는 것은 중요한 조건입니다.
하지만 숫자만 보고 판단해서는 안 됩니다.
중요한 것은 그 사람들이 실제로 어디에서 멈추고, 어느 방향으로 이동하며, 어떤 목적으로 그 주변을 이용하는지를 살펴보는 것입니다.
예를 들어 차량이 많이 다니는 큰 도로하고 하더라도 보행자가 머무르지 않고 빠르게 지나가는 곳이라면 업종에 따라 기대만큼의 효과를 보기 어려울 수 있습니다.
반대로 눈에 띄는 인구가 아주 많지는 않더라도 아파트 출입구와 학교, 학원, 버스정류장 등이 자연스럽게 연결되어 사람들이 반복적으로 이용하는 동선에 있다면 이야기는 또 달라집니다.
특히 음식점이나 카페, 편의점처럼 반복적인 방문이 중요한 업종은 생활 동선과 밀접한 관계가 있습니다.
그래서 상가를 확인할 때는 한 번 방문해서 주변을 보는 것보다 시간대별 사람들의 움직임을 체크해 보는 게 중요합니다.
아침에는 학생이나 직장인의 움직임, 점심에는 주변 근무자나 이용객이 늘어나는지, 저녁에는 가족 단위의 방문이 많은지를 확인해 보는 것입니다.
결국, '사람이 많은가, '라는 질문보다 "내 업종의 손님이 실제로 이 길을 이용하는가"글 먼저 생각해야 됩니다.
2. 공실이 올대가는 상가는 임대료 외에 다른 문제가 있을 수 있습니다.
상가를 찾는 분들이 가장 먼저 확인하는 조건중 하나가 보증금과 월세입니다.
본인의 예산에 맞는 임대료인지 확인하는 것은 당연한 일입니다. 다만 월세가 저렴하다는 이유로 선택하는 것은 아니라고 생각합니다.
공실이 오래가는 곳을 가보면 임대료 외에 접근성이나 가시성 같은 부분에서 불편한 점이 발견되는 경우가 있습니다.
예를 들어 2층 상가인데 계단이 잘 보이지 않거나 엘리베이터 위치가 불편할 수도 있습니다.
1층이라도 건물 안쪽으로 들어가 외부에서 매장이 잘 보이지 않을 수도 있습니다. 간판을 설치할 공간이 부족하거나 주차공간이 협소하여 손님의 주차가 힘들 수도 있고, 차량이 잠시 정차하기 어려운 조건도 실제 이용객에게는 불편함으로 이어 집다.
처음에는 작은 차이처럼 보이지만 장사를 시작하면 이러한 조건들이 손님들의 방문에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 전용면적이나 월세만 확인하기보다 접근성, 가시성, 주차공간, 간판, 사람들의 동선까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
또 하나 확인해야 하는 사항은 이전 임차인이 왜 나갔는지, 단순히 계약기간이 종료되어 나간 것인지, 업종 변경 때문인지, 해당점포가 가진 구조적인 불편함 때문인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
월세가 저렴한 데에는 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다.
반대로 월세가 조금 높더라도 손님이 접근하기 편하고 업종과 상권이 잘 맞는다면 장기적으로는 다른 결과가 나타날 수도 있습니다.
3. 좋은 상가는 '업종'과 '상권'이 서로 잘 맞습니다.
상가를 알아볼 때 가장 많이 놓치는 부분 중 하나가 바로 업종과 상권의 궁합입니다.
아무리 위치가 괜찮은 상가라도 모든 업종이 잘 맞는 것은 아닙니다.
주변에 어떤 사람들이 거주하고 이용하는지에 따라 적합한 업종이 달라질 수 있기 때문입니다.
제가 중개업무를 하고 있는 곳은 학생들이 이동이 많고, 젊은 신혼부부나, 30~40대 학부모들이 많은 학군지 동네입니다.
이런 곳이라면 1순위는 학원, 교습소이며, 학생들과 젊은 맞벌이 부부들이 이용이 많은 식당과 카페가 적합합니다.
그리고 세탁소, 미용실도 고려해 볼 수 있는 업종입니다.
현장에서 상가를 중개하다 보면 점포 자체의 조건이 나쁘지 않은데 주변 고객층과 업종이 맞이 않아 임차인이 변경되는 사례가 많습니다. 반대로 처음에는 평범하게 보였던 점포에 새로운 업종이 들어오면서 주변 상권의 이용 방식이 달라지는 경우도 있습니다.
그래서 계약을 결정하기 전에 현재 점포의 상태만 보는 것이 아니라 이전 임차인이 어떤 이유로 나갔는지, 주변에는 어떤 업종이 자리하고 있는지, 비슷한 업종의 점포가 얼마나 있는지를 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.
상가가 잘되는 상가와 공실로 오래 비워진 상가는 단순히 "좋은 자리냐, 나쁜 자리냐"로만 결정되지 않습니다.
첫째, 실제 손님이 움직이는 동선에 있는지 확인해야 합니다.
둘째, 임대료뿐만 아니라 접근성이나 가시성, 주차 간판, 동선 등 이용에 불편한 요소가 없는지 살펴보아야 합니다.
셋째, 내가 운영하려는 업종과 주변 상권이 서로 잘 맞는지도 확인해야 합니다.
상가는 계약 이후 보증금과 인테리어 등 여러 가지 비용이 들어가기 때문에 처음 선택할 때 충분히 살펴보는 것이 중요합니다.
마음에 드는 점포를 발견했을 때 "좋아 보이니까 빨리 계약해야겠다"라고 생각하기보다는 "왜 지금 비어있을까?", "내 업종이 이 자리에서 실제 고객을 만날 수 있을까?"라는 질문을 먼저 해보시길 바랍니다.
상가를 보는 눈은 단순히 좋은 자리를 찾는 데서 끝나지 않습니다.
사진이나 월세 조건만으로 결정하기보다 직접 현장을 걸어보고, 시간대별 사람들의 움직임과 주변 점포를 살펴보기를 권해드립니다. 결국 좋은 상가는 건물의 외곽만으로 판단하는 게 아니라는 걸 꼭 기억하고 신중하게 준비해야 합니다.