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"재개발이랑 재건축은 같은 것 아닌가요?"
"지역주택조합도 새 아파트를 짓는 거니까 비슷한 것 아닌가요?"
겉으로 보면 모두 오래된 주택이나 아파트를 정비해 새 아파트를 짓는다는 점에서 비슷해 보입니다.
사업의 출발점부터 조합원 자격, 토지 확보, 진행 절차와 확인해야 할 권리까지 차이가 있습니다.
특히 제가 만촌3동 재개발 현장 가까이에서 중개업을 하며 입주권 매매를 경험하면서 사업 단계에 따른 금액 변화를 직접 체감하기도 했습니다.
현장에서 접했던 빌라 거래 흐름을 보면 초기에는 평균 2억 원 안팎이었던 물건이 조합 설립 이후 평균 4억 원 수준, 관리처분인가 시점에는 평균 10억 원 수준까지 변화하는 모습을 지켜보았습니다.
초기에서 조합설립까지 약 3년, 관리처분인가까지는 약 5년이라는 시간의 흐름도 지켜 볼 수 있었습니다.
물론 이는 제가 특정 현장에서 경험한 사례를 말씀드리는 것이며, 모든 재개발 물건이 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
중요한 것은 사업이 진행되는 시간과 단계에 따라 부동산의 성격과 판단 기준이 달라질 수 있다는 점입니다.
1. 재개발과 재건축의 차이
재개발은 노후한 주거지역과 열악한 기반시설을 함께 정비하는 사업입니다.
단독주택, 다세대, 주택, 빌라, 상가 등 다양한 건축물이 포함될 수 있고 도로와 주차장등 주변 환경도 함께 정비되는 특징이 있습니다.
반면 재건축은 아파트와 같은 노후 공동주택을 철거하고 새로운 공동주택을 건설하는 사업으로 이해하면 쉽습니다.
즉,
재개발 = 노후 주거지역과 기반시설을 함께 정비
재건축 = 노후 공동주택을 새롭게 건설
이라고 생각하면 기본적인 차이를 이해하시 쉽습니다.
다만 재개발이라고 해서 해당 구역의 모든 부동산이 동일한 권리를 갖는 것은 아닙니다.
정비구역 지정여부, 사업단계, 권리산정기준일, 조합원 자격, 분양자격, 종전자산 평가 등을 함께 확인해야 합니다.
"재개발 지역이니까 새 아파트를 받겠지"라는 생각만으로 접근해서는 안 되는 이유입니다.
2. 지역주택조합은 무엇이 다를까?
지역주택조합 역시 최종적으로 공동주택을 건설한다는 점에서는 재개발.재건축과 비슷해 보입니다.
하지만 출발하는 방식이 다릅니다.
지역주택조합은 일정한 자격을 갖춘 사람들이 조합을 구성하고, 주택을 마련하기 위해 사업을 추진하는 방식입니다.
토지확보 현황과 사업 진행 상황을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.
예정 세대수나 예상 분양가만 보는 것이 아니라 조합원 가입조건, 토지확보 현황, 사업단계, 계약내용과 추가 분담가능성등을 확인해야 합니다.
주변 아파트보다 저렴하다는 이유만으로 판단하기보다는 사업이 어떤 조건에서 진행되고 있는지 꼼꼼히 확인하는 게 중요합니다.
3. 재개발,재건축이 진행되는 주변 아파트를 볼 때 가장 중요하게 확인할 것은?
재개발, 재건축이 진행되면 주변 아파트시세도 오름세가 뚜렷하게 나타난다고 말을 많이 합니다.
그렇다면 재개발구역 옆 아파트를 알아볼때 무엇을 확인해야 할까요?
첫 번째는 재개발구역과 아파트의 실제 거리와 위치입니다.
단순히 "재개발구역 바로옆"이라는 표현보다 실제로 어느 도로를 사이에 두고 있는지, 향후 아파트 단지와 어떤 방법으로 마주하게 되는지를 확인하는 것이 좋습니다.
두 번째는 향후 조성될 신축단지와 기존 아파트의 관계입니다.
새로운 단지가 들어서면서 조망이나 일조, 소음, 교통동선 등에 변화가 생길 수 있기 때문입니다.
세 번째는 생활권의 변화입니다.
아파트가 새롭게 들어 서면주변 인구가 늘어나고 상권이나 편의시설의 변화가 나타날 수도 있습니다.
결국 재개발구역 옆 아파트를 볼 때는 단순히 "재개발 호재가 있다"는 말만 듣기보다 긍정적인 변화와 함께 실제 생활환경에서 달라질 부분까지 확인하는 것이 중요합니다.
만촌3동 수성 32구역은 현재 이주와 기반시설 철거가 진행되고 있으며, 앞으로 주택 철거와 새로운 공동주택 건설이라는 큰 변화가 예정되어 있습니다.
이 과정에서 가장 관심있게 볼 부분은 재개발구역 안의 변화뿐만 아니라 주변 기존 아파트와 주거지역이 함께 어떤 모습으로 바뀌어 가느냐입니다.
재개발은 한 구역의 건물만 바꾸는 사업이 아니라 주변 생활권의 모습을 바꾸는 과정이기도 합니다.
현장에서 중개업을 하며 느끼는 것도 결국 같습니다.
재개발, 재건축 사업을 관심을 가질 때는 사업구역 안만 볼 것이 아니라, 그 주변이 앞으로 어떻게 달라질지를 함께 봐야 합니다.
다만 변화의 방향과 가격 영향은 개별 아파트의 위치와 조건에 따라 달라질 수 있기 때문에 막연한 기대보다는 실제 사업 진행 상황과 주변 환경을 차분하게 확인하는 것이 중요합니다.
만촌3동 수성32구역의 착공준비로 변화가 본격화되는 지금, 주변 아파트 역시 앞으로 어떤 모습으로 자리를 잡게 될지 함께 지켜볼 필요가 있는 시점입니다.