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"등기사항전부증명서는 봤는데 뭐가 뭔지 잘 모르겠어요."
전세 계약은 목돈이 오가는 만큼 집의 위치나 내부 상태만 보는 것보다 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 과정이 먼저라고 생각합니다.
대구에서 공인중개사로 아파트 매매. 전세. 월세는 물로 주택. 빌라. 원룸까지 중개하다 보면 등기사항전부증명서를 보는 법을 잘 모르는 경우가 많습니다.
등기사항전부증명서는 선순위 권리와 임대인 관련 정보, 실세 시세까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
오늘은 전세계약 전에 꼭 확인해야 할 세 가지를 정리해 보겠습니다.
1. 등기사항전부증명서에서 소유자와 권리관계를 확인하세요.
등기사항전부증명서 을 볼 때 가장 먼저 확인할 부분은 현재 소유자가 누구인지입니다.
계약하려는 집의 임대인과 등기사항전부증명서에 표시된 소유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
대리인이 계약하러 나온다면 위임관계와 필요한 서류도 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
또한 갑구에서는 소유자뿐만 아니라 압류, 가압류, 가처분, 경매 관련 등기가 있는지도 살펴봐야 합니다.
을구에서는 근저당권이나 저당권 등 선순위 권리를 확인해야 합니다.
예를 들어 집의 시세가 3억 원인데 이미 큰 금액의 근저당이 설정되어 있고 전세보증금까지 높다면, 혹시 경매나 공매가 진행될 경우 보증금이 안전한지 따져봐야 합니다.
다만 근저당이 있다고 해서 무조건 위험하다고 단정할 수는 없습니다.
그래서 현장에서는 등기부등본 하나만 보는 것이 아니라 주변 시세와 권리관계를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
2. 등기부사항전부증명서에 나오지 않는 임대인의 체남세금도 확인하세요.
전세계약에서 놓치기 쉬운 부분이 바로 임대인의 체납세금입니다.
등기사항전부증명서는 부동산의 소유권과 설정된 권리 등을 확인하는 중요한 자료지만, 임대인의 세금 체납 여부처럼 등기사항전부증명서만으로 확인하기 어려운 정보도 있습니다.
결국 전세 계약을 준비한다면,
등기사항전부증명서 + 실제 시세 + 선순위 권리 + 임대인 관련 정보를 종합적으로 살펴보는 것이 좋습니다.
특히 전세보증금이 큰 계약이라면 더욱 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
현장에서 상담할 때도 손님들에게 " 등기사항전부증명서만 보고 안전하다고 판단하지 마세요"라고 말씀드립니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 공인중개사에게도 적극적으로 질문해 보시기 바랍니다.
"현재 선순위 권리는 어떻게 되나요?"
"이 집의 실제 시세는 어느 정도인가요?"
"전세보증금 반환보증 가입이 가능한가요?"
"임대인의 체납 관련 확인 사항들은 어떻게 볼 수 있나요?"
계약 전에 하나씩 확인하는 것이 나중에 문제가 발생한 뒤 해결하는 것보다 훨씬 중요합니다.
3. 계약 당일과 잔금 전에도 다시 확인하세요.
등기사항전부증명서는 계약하기 며칠 전에 한 번 확인했다고 끝나는 것이 아닙니다.
계약 당일은 물론 잔금을 지급하기 전에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.
계약 이후 잔금일까지 새로운 근저당이나 압류 등이 설정될 가능성이 있기 때문입니다.
전세계약에서는 계약 당시의 권리관계와 잔금 지급 시점의 권리관계가 반드시 같다고 단정할 수 없습니다.
그래서 현장에서는 잔금 직전 등기사항전부증명서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
가능하다면 등기사항전부증명서분만 아니라 건축물대장과 실제 주택의 용도, 주변시세 등도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
공인중개사로 현장에서 전세계약을 상담하면서 느낀 점은 하나입니다.
전세계약에서 가장 조심해야 하는 것은 모르는 상태에서 계약하는 것입니다.
집이 마음에 들고 위치도 좋으며 전세금까지 적당하다고 하더라도 안전한 계약이라는 의미는 아닙니다.
전세 계약은 큰 금액의 보증금을 맡기는 일이기 때문에 계약 전에 권리관계와 임대인 관련 사항을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
특히 처음으로 전세를 알아보는 청년이라면 마음에 드는 집을 찾는 것만큼 내 소중한 재산인 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 계약인지 꼼꼼히 살펴보는 과정이 중요합니다.
등기사항전부증명서가 어렵게 느껴진다면 그냥 지나치지 말고 공인중개사에게 하나씩 설명을 요청하고 확인해 보세요.
계약서에 서명하기 전에 한 번 더 확인하는 작은 습관이 소중한 전세보증금을 지키는 첫걸음이 될 수 있습니다.
※ 본 글은 일반적인 전세계약 확인사항을 안내하기 위한 내용이며, 구체적인 권리관계와 체납 세금 확인 방법 및 보증가입 가능여부는 개별 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
「출 처」
주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털 전세계약 단계별 유의사항
주택도시보증공사(HUG) 전세사기 예방 안내
국토교통부 전세사기 피해지원 관련 안내