기존 전세대출을 갚아야 새 집 대출이 가능?

 

기존 전세대출을 갚아야 새 집 주담대를 받을 수 있을까?

"현재 전세로 살면서 전세자금대출을 이용하고 있는데요.

마음에 드는 집이 나와서 먼저 매수하려고 합니다.

그런데 은행에서 기존 전세대출을 갚아야 새 집 대출이 가능하다고 하네요."

부동산 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.

결론부터 말씀드리면 전세대출을 받고 있다고해서 새 집을 매수할 수 없는 것은 아닙니다.

다만 새 집을 구입하면서 주택담보대출을 추가로 받으려는 경우 기존 전세대출이 대출 심사와 한도에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 "전세대출이 있으면 무조건 먼저 갚아야 한다."라고 단정하기보다는 본인의 대출 조건과 새로 구입하는 주택에 따라 금융기관에 확인하는 것이 정확합니다.

 

1. 전세대출이 있다고 집을 못 사는 것은 아닙니다.

현재 전세로 거주하면서 전세자금대출을 이용하고 있어도 주택을 매수하는 것 자체가 무조건 금지되는 것은 아닙니다.

문제는 새 집을 구입할때 추가로 받을 주택담보대출입니다.

은행에서는 새 주택의 가격만 보는 것이 아니라

▶ 현재 전세대출 잔액

▶ 새로 받을 주택담보대출

▶ 소득

▶ 기존 부채

▶ DSR

▶ 보유 주택수

▶ 구입 주택의 지역과 가격

등을 종합적으로 확인합니다.

특히 전세대출은 일반적인 신용대출과 달리 전세계약과 전세보증금 반환을 전제로 한 대출이기 때문에 기존 전세계약을 어떻게 정리할 것인지도 중요합니다.

따라서 새 집을 계약하기 전에 현재 전세대출을 유지한 상태에서 주택담보대출이 가능한 지부터 확인하는 것이 안전합니다.

 

2. 왜 은행에서는 전세대출을 먼저 갚으라고 할까?

예를 들어 현재

▷전세보증금 4억원

▷ 전세대출 2억 원

▷ 내 자금 2억 원

으로 전세를 살고 있다고 가정해 보겠습니다.

그런데 새 아파트가 6억 원에 나와 매수하려고 합니다.

새 집의 잔금을 마련하기 위해 주택담보대출을 신청하면 은행에서는 현재 가지고 있는 전세대출을 포함해 전체적인 부채 상황을 확인합니다.

이 과정에서 금융기관이 기존 전세대출을 상환하는 조건으로 새 주택담보대출을 실행하겠다고 할 수도 있습니다.

그렇다면 중요한 것은 기존 전세대출을 무엇으로 같으냐입니다.

현재 전세보증금이 4억 원이라고 해서 4억 원을 모두 새 집 자금으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

전세보증금 4억원을 돌려받으면 그중 전세대출 2억 원을 먼저 상환하고 실제로 사용할 수 있는 돈은 2억 원이 될 수 있기 때문입니다.

결국 새 집의 잔금일과 기존 전세계약의 보증금 반환일이 맞지 않으면 자금 공백이 발생할 수 있습니다.

 

3. 집을 먼저 계약하기 전에 반드시 확인하세요.

전세대출을 이용하면서 새 집을 매수하는 분들이 가장 주의해야 할 부분입니다.

"전세보증금이 있으니까 잔금 때 사용하면 되겠지"라고 생각하고 먼저 매매계약을 체결하면 안 됩니다.

계약 전에 최소한 다음 사항을 확인해 보세요.

◐ 현재 전세대출 잔액은 얼마인지

◐  어느 금융기관에서 어떤 전세대출을 이용하고 있는지

◐  새 집에서 필요한 주택담보대출 금액은 얼마인지

◐  기존 전세대출을 유지하면서 주담대가 가능한지

◐  전세대출 상환이 필요하다면 언제 상환해야 하는지

◐  현재 전세보증금은 언제 반환받을 수 있는지

특히 새 집의 잔금일과 기존 전세보증금 반환일을 맞춰보는 것이 중요합니다.

예를 들어 새 아파트 잔금일은 12월 20일인데 기존 전세계약은 다음 해 2월에 끝난다면, 그사이 필요한 자금을 별도로 마련해야 할 수도 있습니다.

반대로 기존 전세보증금을 새 집 잔금일에 맞춰 반환받을 수 있다면 자금계획을 보다 월활하게 세울 수 있습니다.

 

전세대출을 이용하고 있다고 해서 무조건 집을 살 수 없는 것은 아닙니다.

하지만 새 집을 매수하면서 주택담보대출을 받는다면 기존 전세대출이 대출 가능여부와 한도에 영향을 줄 수 있고, 금융기관에 따라 전세대출 상환을 조건으로 할 수도 있습니다.

그래서 가장 중요한 것은

"전세대출이 있으니 집을 못 산다"가 아니라

"현재 전세대출을 가지고 새 집을 살 경우 전체 자금계획이 어떻게 되는가"

를 확인하는 것입니다.

부동산 매매에서는 계약금을 준비하는 것도 중요하지만, 잔금일까지 실제 자금이 어떻게 이동하는지를 미리 계산하는 것이 더 중요합니다.

특히 전세대출을 이용 중이라면 매매계약을 체결하기 전에 반드시 대출받을 금융기관에 주택 담보대출 가능 여부와 기존 전세대출 상환을 확인하시기 바랍니다.

 

※ 대출 가능 여부와 한도는 개인의 소득. 부채. 주택 조건 및 금융기관의 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 전 반드시 해당 금융기관에 확인하시기 바랍니다.

 

「출  처」

금융위원회 가계부채 및 주택 관련 대출 정책자료, 금융회사 전세자금대출 상품 안내