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전세보증금, 계약금. 잔금은 어떻게 준비할까?
앞 글에서 전세대출을 이용하면서 새 집을 매수할 때 기존 전세대출이 주택담보대출에 영향을 줄 수 있다는 내용을 살펴봤습니다.
그렇다고 실제로 집을 사려고 할 때 가장 궁금한 것은 바로 이것입니다.
"그래서 내 돈이 실제로 얼마가 필요한 걸까?"
오늘은 이해하기 쉽도록 전세보증금 4억원, 전세대출 2억 원, 새 아파트 6억 원이라는 가상의 사례로 자금 흐름을 살펴보겠습니다.
1. 전세보증금 4억원이 있다고 전부 내 돈이 아닙니다.
현재 전세보증금이 4억원이라고 해보겠습니다.
| 구 분 | 금 액 |
| 현재 전세보증금 | 4억원 |
| 전세자금대출 | 2억원 |
| 실제 내 자금 | 2억원 |
전세계약이 끝나고 보증금 4억 원을 돌려받는다고 해서 4억원을 그대로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
전세대출 2억 원을 상환하고 나면 실제로 남는 금액은 2억 원이기 때문입니다.
그래서 새 집을 매수할 때는 단순히 "전세보증금이 4억 원 있다"가 아니라,
"전세대출을 상환하고 실제로 사용할 수 있는 돈이 얼마인가?"
를 계산해야 합니다.
2. 6억 원 아파트를 매수한다면 어떻게 될까?
이번에는 새 아파트 가격이 6억 원이라고 가정해 보겠습니다.
주택담보대출로 2억 원울 받을 수 있다고 하면 필요한 자금은 단순 계산으로 4억 원입니다.
그런데 현재 전세에서 실제로 사용할 수 있는 내 돈은 2억 원입니다.
따라서 단순 계산상으로는
▶ 새집 매매가격 6억 원
▶주택 담보대출 2억 원
▶ 사용 가능한 전세보증금 2억 원
= 추가로 필요한 자금 2억 원
이 됩니다.
여기에 취득세. 중개보수. 법무사 비용 등 부대비용도 별도로 준비해야 합니다.
즉 전세보증금 4억 원이 있다고 해서 6억 원짜리 집을 추가 자금 없이 살 수 있는 구조는 아닙니다.
결국 매수 전에 주담대 + 전세보증금 + 본인현금을 모두 합쳐 잔금이 가능한지 계산해야 합니다.
3. 가장 중요한 것은 '날짜'입니다.
실제 상담에서는 금액만큼이나 자금이 들어오고 나가는 날짜가 중요합니다.
예를 들어보면 새 아파트 잔금일이 12월 20일인데 현재 전세계약 만기가 다음 해 2월 20일이라면 어떻게 될까요?
전세보증금 4억 원을 아직 돌려받지 못했기 때문에 그 돈을 새 아파트 잔금에 사용할 수 없습니다.
이 경우에는 약 2개월 동안 필요한 자금을 별도로 마련해야 할 수 있습니다.
반대로 기존 임대인에게 전세보증금을 잔금일에 맞춰 반환받을 수 있다면 자금계획이 훨씬 수월해집니다.
또 하나 중요한 것이 기존 전세대출 상환 시점입니다.
은행에서 새 주택담보대출을 실행하면서 기존전세대출 상환을 요구한다면,
전세보증금 반환 → 기존 전세대출 상환 → 남은 보증금으로 새집 잔금이라는 흐름을 미리 계획해야 합니다.
따라서 매매계약을 하기 전에 기존 전세계약 만기일, 전세보증금 반환 가능 시점, 전세대출 상환조건, 새 집 잔금일을 함께 확인해야 합니다.
◐ 계약 전에 꼭 확인하세요 ◑
전세대출을 이요하고 잇는 상태에서 새 집을 매수한다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
첫째, 현재 전세대출 잔액을 확인합니다.
둘째, 새 집에서 받을 수 있는 주택담보대출 금액을 확인합니다.
셋째, 기존 전세대출을 유지할 수 있는지 또는 상환해야 하는지 금융기관에 확인합니다.
넷째, 전세보증금을 언제 돌려받을 수 있는지 확인합니다.
다섯째, 새집 잔금일까지 부족한 자금이 없는지 계산합니다.
부동산 계약에서 가장 위험한 것은 계약할 때는 자금이 될 것 같았는데 잔금일이 다가오면서 자금이 부족해지는 경우입니다.
특히 전세대출을 이용 중인 분이라면 단순히 매매가격과 주담대 금액만 계산해서는 안 됩니다.
전세대출 상환금액까지 포함한 전체 자금 계획을 먼저 세워야 합니다.
집을 사는 것보다 중요한 것은 잔금까지 안전하게 치를 수 있는 자금계획입니다.
※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다.
실제 대출 가능 금액과 상환 조건은 개인의 소득. 부채. 주택조건 및 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 반드시 금융기관에 확인하시기 바랍니다.