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"전세 만기가 지났는데 집주인이 보증금을 안 줘요."
계약할 때보다 계약이 끝난 뒤 보증금 반환 문제로 찾아오시는 분들이 있습니다.
특히 집주인이
"새로운 새입자가 구해지면 보증금을 받아서 돌려드릴게요.. 현재 돈이 없어요."
라고 말을 하는 경우도 잇습니다.
임차인 입장에서는 정말 황당하고 답답한 말입니다.
새로운 집 계약금과 잔금을 준비해야 하는데 내 전세보증금이 묶여 있기 때문입니다.
가장 먼저 계약 종료 여부와 등기부등본, 전입신고 , 확정일자 등을 확인해야 합니다.
그리고 임대인과의 대화 내용을 남기고 필요하다면 내용증명으로 보증금 반환을 정식으로 요구하도록 안내합니다.
1. 전세 만기인데 보증금을 못 받았다면
전세계약기 끝났다고 해서 바로 집부터 빼는것은 신중해야 합니다.
먼저 임대차계약이 실제로 종료되었는지 확인하고 임대인에게 보증금 반환 일정을 명확하게 요청해야 합니다.
이때 전화 통화만 하기보다는 문자나 카카오톡으로 내용을 남겨두는 것이 중요합니다.
예를 들어 보겟습니다.
"계약이 2026년 9월 10일 종료되었으니 전세보증금 3억 원을 9월 10일까지 반환해 중세요."
처럼 구체적으로 요정 하는 것입니다.
그래도 반환 일정이 불확실하다면 내용증명을 보내는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
내용증명은 특별한 법정 양식이 있는 것은 아니지만 다음 내용은 빠지지 않는 것이 좋습니다.
| 구 분 | 작 성 내 용 |
| 수신인 | 임대인 성명, 주소 |
| 발신인 | 임차인 성명.주소.연락처 |
| 주택 | 정확한 주소.동.호수 |
| 계약내용 | 계약일.기간.보증금 |
| 종료일 | 임대차계약 종료일 |
| 반환금액돌려받을 보증금 | 금액 |
| 반환기간 보증금 받을 날짜 | 정확한 날짜 |
| 미반환 시 | 임차권등기명령 등 후속절차 |
| 임금계좌 | 임차인 계좌번호 |
| 작성일 | 내용증명 발송일 |
핵심은 감정적인 표현을 빼고 사실관계를 정확하게 적는 것입니다.
2. 현장에서 실제 상담했던 사례
전세보증금은 3억 원이었고, 계약 만료일이 9월 5일이었습니다.
임차인은 이미 다른 집을 구해 10월 초 이사를 계획하고 있었습니다.
그런데 임대인이 여러 번 보증금 입금일을 늦추더니 결국 "지금 당장 집 보러 오는 사람이 없으니 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 드리겠습니다."
라는 말만 계속했습니다.
임차인은 불안할 수밖에 없었습니다.
보증금을 새로운 집 이사 전에 받을 수 있을지 알 수 없었고, 새로운 집에도 계약금을 입금한 상태였기 때문입니다.
이럴 때 저는 먼저 "새로운 세입자가 들어오는 것과 기존 임대차계약이 종료되는 것은 별개의 문제입니다."
그리고 계약서와 등기부등본을 확인한 뒤 임대인에게 보증금 반환일을 문자로 남기도록 안내합니다.
그래도 명확한 답변이 없다면 내용증명을 보내 반환을 공식적으로 요구하는 것 있니다.
♣ 실제 활용할 수 있는 내용증명 문구 예시 ♣
제목 : 임대차계약 종료에 따른 전세보증금 반환 청구
귀하와 본인은 아래 주택에 대하여 임대차계약을 체결하였으며,
해당 계약은 2026년 9월 5일 자로 종료되었습니다.
그러나 현재까지 임대차보증금 금 3억 원을 반환받지 못하고 있습니다.
이에 전세보증금 3억원을 2026년 10월 5일까지 아래 계좌로 반환하여 주시기 바랍니다.
위 기한까지 보증금이 반환되지 않을 경우 임차권등기명령 신청 등 필요한 법적 절차를
검토하여 진행할 수 있음을 알려드립니다.
ㅇㅇ 은행 000-0000-0000
예금주 ㅇㅇㅇ
2026년 9월 10일
임차인 ㅇㅇㅇ
이렇게 계약 종료일, 보증금 금액, 반환기간을 구체적으로 적는 것이 중요합니다.
3. 그래도 보증금을 받지 못했다면
내용증명을 보냈는데도 임대인이 계속 "조금만 기다려 달라"라고 만 한다면 그때부터는 다음 절차를 준비해야 합니다.
특히 임차인이 다른 집으로 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다.
주택임대차보호법 제3조의 3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 잇습니다.
또한 임차권등기가 완료되면 기존의 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 무조건 먼저 전출하는 것은 신중해야 합니다.
임차권 등기명령을 신청해야 하는 상황이라면 현재 본인의 전입신고와 확정일자, 전입상태 및 등기부상 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.
그리고 임차권등기명령과 관련하여 발생한 비용은 법에서 정한 범위에서 임대인에게 청구할 수 있습니다.
대법원도 2025년 판결에서 임차권 등기 관련 비용이 상환청구에 관한 법리를 확인한 바 있습니다.
제가 공인중개사로서 상담하면서 느낀 점이라고 한다면, 전세 계약을 할 때는 "계약만 잘하면 끝"이라고 생각하면 절대 안 됩니다.
보증금을 돌려받는 마지막 과정까지가 전세의 끝입니다.
그래서 저는 항상 임차인에게 "만기 전에 보증금 반환 계획을 미리 확인하세요."
라고 말씀드립니다.
임대인에게 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 말을 들었다면 반환 날짜를 구체적으로 정하고 문자나 내용증명 등 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
▣ 전세보증금 못 받았을 때 순서
▣ 계약 종료 여부확인
▣ 임대인에게 반환 요청
▣ 문자. 카톡 등 대화내용 보관
▣ 내용증명 발송
▣ 등기부등본 및 임차인의 권리관계 확인
▣ 이사가 필요하다면 임차권등기명령 검토
▣ 필요시 지급명령. 보증금 반환청구소송 등 검토
전세보증금음 단순한 돈이 아닌 임차인의 재산입니다.
그래서 보증금을 못 받았을 때 "조금만 더 기다려 볼까?" 하면서 시간만 보내기보다는
계약종료 → 반환 요구→ 내용증명 → 권리보호 절차 순서로 차근차근 대응하는 것이 중요합니다.
계약만기 때 보증금을 안전하게 돌려받는 과정이라고 생각하면 됩니다.
오늘 계약서부터 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다.
※ 개별 사안에 따라 계약 갱신 여부, 전입신고, 확정일자, 점유여부, 등기부상 권리관계 등에 따라 대응방법이 달라질 수 있으므로 구체적인 법률문제는 전문가의 상담을 권합니다.
「출 처」
국가법령정보센터 《주택임대차보호법》 제3조의 3(임차권등기명령)
국가법령정보센터 《주택임대차보호법》 제3조의 6(확정일자 및 임대차 정보)