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"계약기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했어요."
"새로운 집으로 이사를 가야 하는데, 기존 집 보증금은 아직 못 받았습니다. 먼저 이사해도 괜찮을까요?"
전세나 월세 계약이 종료된 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인 입장에서는 상당히 난감할 수 있습니다. 특히 새로운 주택의 입주일이나 잔금 일정까지 정해져 있다면 마음이 더 급해집니다.
이럴 때 알아두어야 할 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령은 보증금을 대신 받아주는 제도가 아닙니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 해야 하는 임차인이 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 권리를 보전하는 절차라고 이해하시면 됩니다.
1. 임차권 등기명령은 언제 신청할 수 있을까요?
임대차계약이 종료되어야 합니다.
계약기간이 끝났거나 적법하게 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명력을 신청할 수 있습니다.
전세만 해당하는 것도 아닙니다. 보증금이 있는 월세 임대차에서도 계약이 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 검토할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 보증금을 받지 못한 상태에서 기본 주택을 먼저 비우는 일을 신중하게 판단해야 한다는 점입니다.
기존 주택에서 전입신고와 점유 등을 통해 확보하고 잇던 권리는 실제 거주 상태와 밀접한 관련을 있기 때문입니다.
따라서 이사가 꼭 필요한 상황이라면 무작정 집을 비우기보다 임차권등기명령을 먼저 검토하는 것이 좋습니다.
2. 신청부터 이사 가지 어떤 순서로 진행할까요?
전체적인 과정은 비교적 간단하게 정리할 수 있습니다.
♣ 계약 종료 확인 ▶ 보증금 미반환 확인 ▶ 관련서류준비 ▶ 관할 법원 신청
▶ 법원 결정 ▶ 임차권등기 완료 확인 ▶ 이사 및 전입신고
신청과정에서는 임대차계약서와 주민등록 관련 서류 등 임대차관계를 확인할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.
확정일자를 받는 계약서가 있다면 해당 내용도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
임차권등기명령은 임대인의 동의가 있어야만 신청할 수 있는 절차가 아닙니다.
임차인이 법원에 직접 신청할 수 있다는 점도 알아두시면 좋습니다.
다만 여기서 가장 주의해야 할 부분이 있습니다.
"법원에 신청했으니 이제 바로 이사해도 되는 것 아닌가요?"
신청서를 접수한 것과 실제 임차권등기가 완료된 것은 다릅니다.
따라서 이사를 서두르기보다는 법원의 결정을 확인하고, 실제 등기부에 임차권등기가 기입되었는지가 지 확인한 후 움직이는 것이 보다 안전합니다.
3. 임차권등기를 했다고 보증금을 바로 받는 것은 아닙니다.
임차권등기명령을 신청하면 보증금 문제가 모두 해결되는 것으로 생각하는 경우가 있습니다.
하지만 임차권등기명령은 보증금 반환 자체를 명령하는 절차가 아닙니다.
핵심은 이사를 하더라도 임차인이 기존에 확보한 권리를 보전할 수 있도록 하는 데 있습니다.
따라서 등기가 완료 된 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 별도의 보증금 반환 청구 등 필요한 절차를 검토해야 할 수 있습니다.
또한 전세보증금반환보증에 가입한 경우에는 가입한 보증기관의 보증이행 절차와 필요함 서류를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
보증금을 받기 전이라면 이것부터 확인해 보세요.
계약 종료 후 보증금 반환이 지연되고 있다면 다음 사항을 하나씩 확인해 보는 것이 좋습니다.
◑ 임대차계약이 실제로 종료되었는지 확인하기
◑ 임대인에게 보증금 반환을 요청한 기록 남기기
◑ 문자나 내용증명 등을 통해 반환 의사를 명확하게 전달하기
◑ 임차권등기명령에 필요한 서류 준비하기
◑ 신청 후 실제 등기 완료 여부 확인하기
◑ 등기가 완료되기 전에 서둘러 이사하지 않기
◑ 열쇠를 먼저 넘기는 경우에도 신중하게 판단하기
◑ 근저당권, 압류 등 등기부상 권리관계 함께 확인하기
특히 새로운 집으로 이사해야 한다는 이유만으로 기존 주택의 전입신고를 먼저 옮기는 것은 주의할 필요가 있습니다.
"보증금은 나중에 받으면 되겠지"라고 생각하기보다 내 권리를 먼저 확인하고 이사 일정을 결정하는 것이 중요합니다.
전세나 월세 계약을 한때는 계약이 끝나면 자연스럽게 보증금을 돌려받을 것이라고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 임대임의 자금 사정이나 새로운 임차인이 입주지연 등 여러 이유로 반환이 늦어지는 상황이 발생할 수 있습니다.
이때 임차인이 기억해 두면 좋은 기본적인 흐름은 다음과 같습니다.
계약종료확인 ▶ 보증금 반환 요구 ▶ 임차권등기명령 신청 ▶ 등기완료확인 ▶ 이사
임차권등기명령은 보증금을 자동으로 돌려주는 제도가 아니지만, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 임차인에게 기존 권리를 보전하기 위한 중요한 절차가 될 수 있습니다.
다만 주택마다 선순위 권리나 압류, 다른 임차인이 보증금 등 권리관계가 다를 수 있습니다.
따라서 단순희 임차권등기 여부만 확인하기보다 실제로 보증금을 회수할 숭 ㅆ는 상황인지 등기부와 전체적인 권리관계를 살펴보는 것이 중요합니다.
※ 본 글은 일반적인 주택임대차 절차를 설명하기 위한 내용이며, 구체적인 권리관계와 보증금 회수 가능성은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.