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전셋집을 알아볼 때 대부분의 분들은 먼저 집의 위치와 내부 상태부터 살펴봅니다.
채광은 좋은지, 수리는 잘 되어 있는지, 주변에 학교나 편의시설은 가까운지 하나씩 확인하게 됩니다.
그런데 현장에서 계약을 진행하다 보면 한 가지를 꼭 말씀드리게 됩니다.
"집이 맘에 드는 것도 중요하지만, 계약하기 전에 등기사항전부증명서부터 확인해 보셔야 합니다."
전세는 매매와 달리 임차인이 상당한 금액의 보증금을 맡기고 일정 기간 거주하는 방식입니다.
그래서 집이 마음에 든다는 이유만으로 서둘러 계약하기보다는, 그 주택을 소유관계와 권리관계를 먼저 살펴보는 과정이 필요합니다.
오늘은 제가 전세 계약을 진행하면서 실제 상담 과정에서 자주 설명드렸던 내용을 중심으로 왜 계약 전에 등기사항전부증명서를 확인해야 하는지 이야기해 보겠습니다.
1. 계약하는 사람이 실제 소유자인지 먼저 확인해야 합니다.
등기사항전부증명서를 확인하는 가장 기본적인 이유는 해당 주택의 소유자가 누구인지 확인하기 위해서입니다.
전세를 알아볼 때 집을 보여주는 사람과 실제 소유자가 항상 같은 사람이라고 단정해서는 안됩니다.
계약서에 적힌 임대인과 등기부등본에 표시된 소유자가 일치하는지 살펴보는 것이 기본적인 확인과정입니다.
특히 대리인이 계약을 진행하는 경우라면 더욱 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.
얼마 전 제가 상담했던 고객분도 비슷한 상황이었습니다.
입지가 마음에 들고 내부 관리 상태도 괜찮은 아파트를 발견하셨는데, 고객분은 마음에 드는 집을 놓칠까 봐 계약을 빨리 진행하고 싶어 하셨습니다.
하지만 저는 계약을 서두르기 전에 등기사항전부증명서부터 확인해보자고 말씀드렸습니다.
집을 상태를 확인하는 것과 계약 상대방 및 권리관계를 확인하는 것은 별개의 문제이기 때문입니다.
등기사항전부증명서를 통해 소유관계를 확인하고 계약 상태방과 비교해 보는 과정을 거치면, 적어도 누구와 계약하는 것인지 확인한 뒤 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.
제가 현장에서 중요하게 말씀드리는 거소 바로 이 부분입니다.
"마음에 드는 집을 찾는 것보다 먼저, 정확한 상대방과 계약하는지 확인해보세요."
전세 계약에서는 계약 당일뿐만 아니라 잔금과 입주 과정에서도 변동사항이 없는지 살펴보는 습관이 중요합니다.
2. 근저당권과 가압류 등 권리관계를 살펴봐야 합니다.
두 번째로 확인해야 할 부분은 등기사항전부증명서에 표시된 권리관계입니다.
전세 상담을 하다 보면 "근저당이 조금 있는데 괜찮은 집인가요?"라는 질문을 자주 받습니다.
그런데 근저당이 있다는 사실만으로 계약 가능 여부를 단순하게 판단하기는 어렵습니다.
제가 상담했던 한 고객분도 전세 아파트를 알아보시면서 보증금과 주택 가격의 차이가 크지 않은 매물을 보고 계셨습니다.
처음에는 가격과 입지가 괜찮다는 생각에 계약을 긍정적으로 생각하였습니다.
하지만 계약 전에 등기사항전부증명서를 다시 살펴보고 현재 설정된 권리와 보증금 규모를 함께 비교해 보면서 조금 더 신중하게 판단할 필요가 있다는 점을 알게 되었습니다.
저는 무조건 계약하지 말라고 말씀드리기보다 현재 확인되는 권리관계와 보증금, 주택 가격등을 종합적으로 살펴본 뒤 결정하시도록 안내했습니다.
결국 고객분은 조금 더 안정적인 조건의 다른 매물을 선택했습니다.
이런 상담을 하면서 제가 다시 느끼게 되는 부분이 있습니다.
전셋집을 볼 때는 내부 상태만 확인해서는 부족하다는 것입니다.
깨끗한 집인지, 역과 가까운지, 생활하기 편리한지도 중요하지만 그 주택에 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인하는 과정도 반드시 필요합니다.
그리고 등기사항전부증명서는 계약 전에 한번 확인했다고 끝내기보다는 계약시점과 잔금 시점에 변동사항이 없는지도 확인하는 것이 좋습니다.
3. 등기사항전부증명서 확은 은 보증금을 지키기 위한 첫 단계입니다.
결국 전세 계약에서 등기사항전부증명서를 확인하는 이유는 내 보증금과 관련된 위험을 미리 살펴보기 위해서입니다.
물론 등기사항전부증명서 하나만 확인한다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
주택의 시세와 보증금의 관계, 선순위 권리, 임대인과 관련해 확인할 수 있는 사항 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
계약이 완료된 이후에는 임차인의 권리를 보호하기 위해 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차도 챙겨야 합니다.
제가 전세 계약을 진행하면서 고객분들에게 자주 드리는 말이 있습니다.
"계약하는 날보다 계약하기 전이 더 중요할 수 있습니다."
계약서를 작성하고 계약금을 지급하면 마음이 놓이기 쉽습니다.
하지만 그전에 확인해야 할 내용을 충분히 살표 보는 것이 중요합니다.
실제로 상담 과정에서 계약을 서두르던 고객분에게 먼저 등기사항전부증명서와 계약 조건을 차근차근 확인해 보자고 말씀드린 적이 있습니다.
처음에는 "이렇게 가지 확인해야 하나요?"라고 말씀하셨습니다.
하지만 소유관계와 권리관계, 보증금 조건 등을 하나씩 살펴보고 나니 오히려 마음이 편해졌다고 하셨습니다.
임차인이 큰 금액의 보증금을 맡기는 거래인만큼 계약 전에 확인해야 할 내용을 하나씩 살펴보는 것이 필요합니다.
전세 계약 전, 이것만은 확인해 보세요.
첫째, 등기사항전부증명서의 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인하기
둘째, 근저당권, 가압류 등 주요 권리관계 살펴보기
셋째, 계약 시점과 잔금 시점에 변동사항이 없는지 확인하기
넷째, 주택 가격과 전세보증금의 관계 살펴보기
다섯째, 전입 신고과 확정일자 등 필요한 절차 챙기기
전셋집을 구할 때 좋은 위치와 깔끔한 내부를 찾는 것은 당연히 중요합니다.
하지만 계약을 앞두고 있다면 한 번쯤 순서를 바꿔 생각해보셨으면 합니다.
"내가 좋아하는 집인가?"에서 한걸음 더 나아가 "내 보증금과 관련된 권리관계는 어떠한가?"를 확인하는 것입니다.
좋은 매물을 발견하면 다름 사람이 먼저 계약할까 봐 서둘러야 할 것 같은 마음이 들기 때문입니다.
하지만 전세 계약에서 서두르는 것보다 중요한 것은 확인하는 과정입니다.
등기사항정부증명서를 확인하고, 권리관계를 살펴보고, 이해되지 않은 부분은 충분히 질문한 뒤 결정 하는 것.
이런 기본적인 확인이 안전한 전세 계약을 준비하는 첫걸음이 될 수 있습니다.
집의 모습만 보고 결정하기보다 계약 전에 권리관계까지 함께 살펴보시기 바랍니다.
그 과정을 거쳐야 비로소 내가 선택한 집을 조금 더 안심하고 바라볼 수 있습니다.