티스토리 뷰
"전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 그런데 새 집으로 이사를 가야 해요."
아파트 전세. 월새, 주택. 빌라. 원룸 등을 중개하면서 이런 상담을 받을 때가 있습니다.
전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 세입자 입장에서는 마음이 급해집니다.
새로운 집의 잔금이나 이사 날짜가 정해져 있다면 더욱 그렇습니다.
하지만 이런때 가장 먼저 생각해야 할 것은 이사 날짜가 아니라 내 보증금과 권리관계입니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 무조건 먼저 이사하거나 전출하는 것은 신중하게 판단해야 합니다.
계약을 진행하면서 상담했던 사례를 통해 하나씩 정리해 보겠습니다.
1. 보증금을 못 받았다면 먼저 계약과 권리관계를 확인하세요.
전세 만기가 다가왔는데 집주인이 보증금을 돌려주기 어렵다고 한다면 가장 먼저 임대차계약서를 다시 확인해 보는 것이 좋습니다.
계약기간과 보증금, 임대인, 특약사항을 살펴보고 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증서도 함께 확인해보는 것이 좋습니다.
보증금을 지급한 계좌이체 내역이나 임대인과 주고받은 문자, 카카오톡 등도 삭제하지 말고 보관하는 것이 좋습니다.
다음으로 현재 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
계약 당시에는 없었던 근저당이나 압류, 가압류, 경매 관련 등기가 새롭게 설정되었는지 살펴볼 필요가 있습니다.
전세사기가 의심된다고 해서 무조건 문제가 발생한 것은 아닙니다
하지만 의심이 생겼다면 추측보다 확인이 먼저입니다.
제가 상담했던 사례에서도 처음에는 별다른 문제가 없다고 생각했습니다.
보증보험에도 가입했기 때문에 보증금 반환에 큰 문제가 없을 것이라고 생각했지만, 실제 만기가 되자 상황이 달라졌습니다.
2. 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하지 마세요.
전세계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 새로운 집으로 빨리 이사하고 싶은 마음이 생깁니다.
하지만 기존 주택에서 전입과 점유 등을 통해 유지하고 이썬 권리관계가 있기 때문에 무조건 먼저 전출하는 것은 주의해야 합니다.
부득이하게 이사를 해야 한다면 자신의 대항력과 우선변제권 등에 문제가 없는지 먼저 확인하고 필요한 절차를 검토해야 합니다.
대표적으로 임차권등기명령을 생각해 볼 수 있습니다.
다만 구체적인 요건과 효과는 계약 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 실제 이사를 앞두고 있다면 법원이나 법률전문가에게 자신의 상황에 맞는 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
저는 전세 상담을 할 때 이런 말씀을 드립니다.
"보증금을 받지 못했다면 이사 날짜부터 정하기보다 내 권리부터 확인하세요."
특히 새로운 집의 잔금일이 정해졌다고 해서 기존 집에서 무조건 먼저 나오는 것은 신중해야 합니다.
전세보증보험에 가입한 경우에도 보증금이 자동으로 바로 지급되는 것은 아니며, 보증기관의 정해진 절차가 진행될 수 있습니다.
3. 혼자 고민하지 말고 보증기관과 전문가에게 확인하세요.
보증금 반환이 지연되기 시작했다면 가입한 보증기관에 현재 상황을 알리고 필요한 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
또한 계약을 진행했던 공인중개사에게도 상황을 알려 계약 당시 확인했던 자료와 내용을 다시 살펴보는 것도 도움이 될 수 있습니다.
실제로 제가 가까운 가족의 전세보증금 문제를 지켜보면서 느낀 점도 있었습니다.
처음에는 "보증보험에 가입했으니 괜찮겠지"라고 생각했습니다.
하지만 막상 문제가 발생하니 준비해야 할 서류도 있었고 확인해야 할 절차도 있었습니다.
무엇보다 생각했던 것보다 시간이 오래 걸렸습니다.
어느덧 약 6개월이라는 시간이 지나고 나니, 전세 계약에서는 문제가 생긴 뒤 해결하는 것보다 계약 전부터 위험요소를 확인하는 것이 훨씬 중요하다는 생각기 들었습니다.
전세를 구할 때 많은 분들이 "이 집 괜찮나요?"라고 질문합니다.
물론 집의 위치나 가격, 내부 상태도 중요합니다.
하니만 전세에서는 그보다 먼저 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 구조인지를 살펴봐야 합니다.
계약 전에는 등기부등본과 시세, 선순위 권리 등을 확인하고, 계약 후에도 권리관계에 변동이 없는지 살펴보는 것이 좋습니다.
그리고 보증보험에 가입했다면 보증서와 관련 자료를 잘 보관해야 합니다.
만약 계약 만기가 되었는데 보증금을 받지 못했다면 당황해서 먼저 이사하기보다는 계약서와 등기부등본을 다시 확인하고, 보증기관이나 전문가에게 현재 상황을 상담받아보시기 바랍니다.
전세보증금은 단순한 숫자가 아닙니다.
누군가에게는 오랜 시간 모은 재산이고, 다음 보금자리로 이동하기 위해 반드시 필요함 돈일 수 있습니다.
이사 날자보다 먼저 확인해야 할 것은 내 보증금과 내 권리입니다.
작은 확인 하나가 계약 이후의 큰 거정을 줄이는 시작이 될 수 있습니다.
※ 본 글은 일반적인 전세계약 및 보증금 반환 관련 정보를 제공하기 위한 내용이며, 구체적인 권리관계와 절차는 개별 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
「출 처」
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 보증이행 안내
HUG 안심전세포털 전세피해 지원 및 예방 안내
대한민국 법원 임차권등기명령 관련 안내
국토교통부 전세사기 피해지원 관련 안내