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"전세보증금을 집주인이 받지 않고 공공기관에 맡긴다고요?"
전. 월세 안심신탁이 발표되면서 부동산 현장에서는 이런 질문이 나오고 있습니다.
세입자 입장에서는 보증금을 안전하게 관리하고 계약기 끝났을 때 돌려받을 수 있다는 점에서 내 돈이 안전하겠구나 하고 안심할 수 있습니다.
하지만 임대인 입장은 조금 다를수 있습니다.
"그렇다면 내가 받는 전세보증금은 어떻게 되는 걸까요?"
전세보증금은 임대인에게도 단순한 돈이 아닙니다.
기존 대출을 정리하거나 다른 주택의 잔금을 마련하는 등 향후 자금 계획과 연결되어 있기 때문입니다.
그래서 전월세 안심신탁을 바라볼때는 단순히 '안전한 전세'라는 장점만 볼 것이 아니라, 실제 계약을 준비하는 임대인과 임차인에게 어떤 변화가 생기는 지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
1. 전월세 안심신탁 제도, 임대인과 임차인의 선택은 어떻게 달라질까요?
전월세 안심신탁은 임대인과 임차인, 전월세 안전화기구가 3자 계약을 맺고 임차인이 전세보증금을 공공기관에 예치하는 방식으로 추진되고 있습니다.
▶ 주택도시보증공사(hug)가 전세금을 관리하고 운용
▶ 계약기 끝나면 임차인에게 보증금을 반환하는 구조
▶ 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 우선 시행할 예정
▶ 임대인과 임차인이 자발적으로 참여하는 선택형 제도
이 구조에서 가장 큰 차이점은 전세보증금의 이동입니다.
기존 전세계약에서는 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하지만, 안심신탁에서는 임차인이 공공기관에 예치하게 됩니다.
따라서 임차인 입장에서는 집주인의 자금 사정 때문에 계약 마료 후 보증금을 돌려받지 못할 가능성을 낮출 수 있다는 점이 중요합니다.
반대로 임대인은 보증금을 직접 운용하는 방식이 아니라, 예치된 자금에서 발생하는 운용수익을 월세처럼 지급받는 구조입니다.
정부와 HUG는 연 4%대 수준의 수익을 임대인에게 지급하는 방안을 추진하고 있으며, 구체적인 조건은 사업 공고를 통해 확정될 예정입니다.
2. 전월세 안심신탁에서 임대인 자금 활용은 어떻게 달라질까요?
현장에서 임대인에게 설명한다면 저는 이 부분을 가장 먼저 말씀드릴 것 같습니다.
"전세보증금을 직접 받아 사용하는 기존 방식과는 다릅니다."
일반적인 전세계약에서는 임대인이 보증금을 받아 대출을 상환하거나 다른 부동산의 잔금, 사업자금 등 자신의 계획에 맞게 활용할 수 있습니다.
하지만 안심신탁은 전세보증금 전액을 안정화기구에 예치하는 방식이기 때문에 임대인이 그 목돈을 직접 사용하는 구조가 아닙니다.
실제로 정부도 전세금을 주택 매입 등에 활용하는 갭투자나 위험자산 투자 목적의 임대인은 참여 유인이 낮을 것으로 보입니다.
그 대신 임대인은 공실이나 월세 연체에 대한 부담을 줄이고 일정한 운용수익을 받는 구조를 선택하게 됩니다.
예를 들어 전세금 2억 원을 기준으로 연 4%대 수익이 적용된다면 단순 계산상 월 70만 원대 수준의 수익이 거론될 수 있습니다. 다만 현재 세부 수익률과 약정조건은 최종 공고에서 확인해야 합니다.
결국 임대인에게는 '목돈을 직접 활용할 것인가, 아니면 지금 활용 대신 안정적인 수익 구조를 선택할 것인가'가 중요한 판단 기준이 됩니다.
3. 전월세 안심신탁, 결국 현장에서 중요한 것은 선택입니다.
실제 부동산 현장에서는 새로운 제도가 발표됐다고 해서 모든 임대인과 임차인이 같은 반응을 보이지는 않습니다.
임차인이라면 가장 먼저 "내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는가"를 생각할 수 있습니다.
반면 임대인이라면, " 내가 필요한 시점에 전세보증금을 사용할 수 없는 것은 아닌가"라는 부분을 먼저 확인하게 됩니다.
따라서 안심신탁은 누구에게나 무조건 유리하거나 불리하다고 단정하기보다는 계약 당사자의 상황에 따라 판단할 필요가 있습니다.
특히 기존 전세보증금으로 대출을 상환하거나 다른 주택의 자금을 마련하려는 임대인이라면 자금 운용방식의 차이를 충분히 살펴봐야 합니다.
반대로 월세를 놓았을 때 발생할 수 있는 공실이나 연체 부담을 줄이면서 일정한 수익을 원하는 임대인이라면 새로운 선택지가 될 수 있습니다.
임차인 역시 단순히 '공공기관이 관리한다'는 문구만 보고 판단하기보다는 실제 예치 방식과 반환 절차, 계약기간, 중도 퇴거 시 조건 등 세부 약정 내용을 확인하는 것이 필요합니다.
현재 정부는 9월 말 사업 공고글 내고 10월부터 신청을 받아 11월부터 3자 계약을 체결하는 일정을 제시하고 있습니다.
따라서 지금은 제도의 큰 틀을 이해하고, 실제 계약조건이 발표되는 시점을 기다려 세부 내용을 확인하는 단계라고 보는 것이 현실적입니다.
부동산 계약에서 중요한 것은 새로운 제도의 이름보다 내 자금과 보증금이 실제로 어떻게 움직이는지를 이해하는 것입니다.
전월세 안심신탁 역시 마찬가지입니다.
임차인게는 보증금 반환에 대한 안정성을 높이는 선택지가 될 수 있고, 임대인에게는 기존 전세보증금 활용 대신 일정한 운용수익을 선택하는 새로운 임대 방식이 될 수 있습니다.
앞으로 실제 사업공고가 나오면 수익률과 약정조건, 반환방식 등을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.
새로운 제도라는 이유만으로 서둘러 판단하기보다는 자신의 계약상황과 자금 계획에 맞는지를 차분하게 비교해 보는 것이 중요합니다.
저 역시 현장에서 전월세 계약을 살펴보는 입장에서는 앞으로 이 제도가 임대인과 임차인에게 실제로 어떻게 받아들여질지 관심 있게 지켜볼 생각입니다.