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임차인의 중도해지와 3개월 통보, 꼭 알아두세요.
"계약을 2년 연장했는데 갑자기 이사를 가야 합니다."
임대차계약을 상담하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.
특히 계약갱신요구권을 사용했거나 갱신계약을 체결한 뒤 직장 이동, 자녀학교문제, 새로운 주택 마련등의 이유로 중간에 이사를 계획하는 경우가 있습니다.
그렇다면 임차인은 언제든 계약을 끝내고 나갈 수 있을까요?
여기서 '어떤 방식으로 갱신되었는지'를 먼저 확인해야 합니다.
1. 묵시적 갱신이라면 임차인은 중도해지가 가능합니다.
주택임대차보호법에서는 임대인이 정해진 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인도 별도의 의사표시를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
다만 중요한 것은 통보 즉시 계약이 끝나는 것은 아니라는 점입니다.
임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월 지나야 해지의 효력이 발생합니다.
예를 들어 임차인이 2027년 3월 10일에 "이사를 가겠습니다"라고 통보했다면, 원칙적으로 3개월이 지난 2027년 6월 10일 이후에 계약 해지의 효력이 발생한다고 이해하면 됩니다.
따라서 새로운 집을 구하기 전에 현재 임대차계약이 어떤 방식으로 갱신되었는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
2. 계약갱신요구권을 사용한 경우도 3개월 규정이 적용됩니다.
많이 헷갈리는 부분입니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우에도 주택임대차보호법은 갱신된 임대차의 해지에 관하여 제6조의 2를 준용하도록 규정하고 있습니다.
따라서 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차라면 임차인은 계약기간이 2년으로 갱신되었다고 하더라도 중도에 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통지를 받는 날부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다.
여기서 임대인 입장에서는 한 가지 주의할 점이 있습니다.
임차인이 "다음 달에 나가겠습니다"라고 이야기했다고 해서 바로 보증금을 반환해야 하는 것으로 단정해서는 안됩니다.
해지 통보일과 실제 계약 종료일을 정확하게 확인하고 보증금 반환 및 새로운 임차인 모집 일정을 조욜하는 것이 좋습니다.
3. 실제 중개현장에서 가장 중요한 것은 '어떻게 갱신했는가'입니다.
예를 들어 기존 계약이 2024년 9월 10일부터 2026년 9월 9일까지였고, 임차인이 계속 거주하기를 원해 임대인과 갱신에 합의했다고 가정해 보겠습니다.
보증금 5,000만 원은 그대로 두고 월세 150만 원을 5% 인상해 157만 5천 원으로 정해 새로운 계약기간을 약정했다면, 단순한 묵시적 갱신과는 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
특히 카카오톡으로 갱신 조건을 주고받았다면
▶임차인이 갱신을 원했다는 내용
▶ 임대인이 갱신에 동의했다는 내용
▶ 계약기간
▶ 보증금과 월세
▶ 기타 합의사항
등을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
또한 임대인이 향후 주택을 매도할 계획이 있다면 이 사실도 미리 고지하고 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
다만 "매도하면 임차인은 무조건 나간다"와 같이 임차인의 법적 권리를 제한하는 내용을 일방적으로 정해두는 것은 주의해야 합니다.
임대차계약은 계약서 한 장만큼이나 당사자들이 실제로 어떤 의사로 합의했는지에 대한 기록도 중요합니다.
"계속 살고 싶습니다."
"그럼 이 조건으로 갱신하겠습니다."
이렇게 간단하게 주고받은 카카오톡도 나중에 계약 내용을 확인하는 데 중요한 자료가 될 수 있습니다.
특히 갱신 후 중도 이사 문제가 생기면 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권에 따른 갱신인지, 당사자 간 별도의 갱신계약을 체결한 것인지를 먼저 확인해야 합니다.
부동산 계약은 같은 '갱신'이라는 말이라도 갱신의 방식에 따라 적용되는 내용이 달라질 수 있기 때문입니다.
※ 주택임대차보호법 관련 내용은 국가법령정보센터의 현행 법령을 기분으로 작성했습니다.
개별 계약의 구체적인 법률관계는 계약서와 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 분쟁이 예상된다면 법률전문가의 상담을 권합니다.