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계약갱신요구권과 차임. 보증금 증액 제한 "계약을 갱신하면서 월세를 5% 올려도 되나요?"
임대차계약 갱신 상담을 하다 보면 임대인과 임차인 모두 자주 물어보는 질문입니다.
기존 월세가 150만 원이라면 5%을 올려 157만 5천 원입니다.
여기서 중요한 것은 '5%까지 올릴 수 있다'와 '언제든 5% 올릴 수 있다'는 전혀 다른 이야기하는 점입니다.
1. 월세 5%는 법에서 정한 증액 상한 입니다.
주택임대차보호법 제7조에서는 경제사정의 변동 등으로 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 경우 임대인이 장래에 대해 증액을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
다만 증액청구는 원칙적으로 기존 임대차계약 또는 차임. 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없고, 증액청구액도 기존 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.
즉, 흔히 말하는 '월세 5% 인상 제한'은 임대인이 마음대로 올릴 수 있는 권리가 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한 이라고 이해하는 것이 정확합니다.
150만 원 ⓧ 5% = 7만 5천 원
5%를 적용한 월세는
150만 원 + 7만 5천 원 = 157만 5천 원입니다.
보증금 5,000만 원을 그대로 두고 월세만 5% 올리는 것도 가능합니다.
2. 계약갱신요구권을 행사할 때도 5% 범위에서 증액할 수 있습니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절하기 어렵습니다.
그리고 갱신되는 임대차는 원칙적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보지만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.
따라서 계약갱신요구권에 따라 갱신하는 경우에도 법에서 정한 범위 안에서는 월세나 보증금을 조정할 수 있었습니다.
다만 여기서 곡 기억해야 할 것이 있습니다.
"갱신이니까 무조건 5%를 올려야 한다"는 것도 아닙니다.
5%는 최대한도이므로 임대인과 임차인이 서로 협의하여 인상하지 않거나 5%보다 낮은 금액으로 합의하는 것도 가능합니다.
3. 실제 상담에서는 5%보다 갱신 방법을 먼저 확인합니다.
상담을 하다 보면 임대인은 이렇게 말을 합니다.
"세입자가 계속 살고 싶다고 해서 갱신해주려고 하는데 월세는 5% 올리고 싶어요."
이때 단순히 "5% 올리시면 됩니다"라고 답하기보다는 어떤 방식으로 갱신하는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들어 기존 계약이 보증금 5천만 원, 월세 150만원, 계약기간 2024년 9월 5일 ~ 2026년 9월 4일이고 임차인이 계속 거주하기를 원한다면, 임대인과 임차인이 갱신 조건을 협의하여
▶보증금은 5천만원 유지
▶월세 157만 5천 원
▶갱신기간 2026년 9월 5일 ~ 2028년 9월 4일
로 정할 수 있습니다
이때 계약서뿐만 아니라 카카오톡이나 문자로도 서로 합의한 내용을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
"임차인이 요청으로 갱신한다."
"보증금은 5천만 원으로 한다."
"월세는 157만 5천 원으로 한다."
"갱신기간은 언제부터 언제까지다."
등을 구체적으로 남겨두면 나중에 계약 내용을 확인하기가 훨씬 수월합니다.
그리고 임대인이 향후 매도를 생각하고 있다면 주택을 매도할 수도 있다는 사실도 미리 고지해 두는 것이 좋습니다.
다만 매도 가능성을 알리는 것과 임차인의 법적 권리를 포기시키는 것은 다른 문제이므로
"매도하면 임차인은 무조건 퇴거한다"와 같은 문구는 신중하게 작성해야 한다.
계약 갱신을 앞두고 있다면
▶기존 계약기간
▶ 마지막으로 보증금. 월세가 인상된 시점
▶ 계약갱신요구권 행사 여부
▶ 갱신 방식
▶ 인상할 보증금. 월세
를 함께 확인해야 합니다.
'갱신'이라도 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권에 따른 갱신인지, 당사자 간 합의에 의한 갱신인지에 따라 확인해야 할 부분이 달라질 수 있습니다.
계약서에 서명하기 전에
"5%니까 그냥 올리면 되겠지"라고 생각하기보다 내 계약에 실제로 적용되는지부터 확인하는 것.
그것이 임대인과 임차인 모두에게 가장 안전한 방법입니다.
※ 본 글은 2026년 현재 시행 중인 《주택임대차보호법》을 기준으로 작성했습니다.
개별 계약의 구체적인 법률관계는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.