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"아버지가 돌아가신 후 집이 한 채 남았는데, 제가 상속을 받으면 2 주택자가 되는 건가요?"
부동산을 중개하다 보면 상속과 관련해 자주 듣는 질문입니다.
특히 부모님이 남기고 간 주택을 형제자매가 공동으로 물려받는 경우에는 기존에 본인 명의의 집이 있다 보니 주택 수와 세금 문제를 걱정하게 됩니다.
"상속받은 집은 6개월 안에 팔아야 하는 것 아닌가요?"
"상속주택을 매도하면 양도소득세가 나오나요?"라는 질문도 많이 받습니다.
상속으로 취득하는 부동산은 일반적인 매매와는 살펴봐야 할 부분이 조금 다릅니다.
상속이 언제 시작되는지, 상속재산은 어떻게 평가하는지, 공동상속인의 지분은 어떻게 되는지, 기존에 보유한 주택과 어떤 관계가 있는지 등을 순서대로 확인해야 합니다.
오늘은 실제 상담에서 많이 나오는 질문을 중심으로 정리해 보겠습니다.
1. 6개월 안에 상속되는 집을 팔아야 할까요?
가장 많이 물어보는 부분부터 이야기해 보겠습니다.
상속은 사망과 동시에 개시됩니다.
아버지가 돌아가신 후 6개월이 지나야 집을 물려받는 것이 아니며, 6개월 동안 매도하지 않았다고 해서 그때부터 상속이 시작되는 것도 아닙니다.
여기서 말하는 6개월은 일반적으로 상속세 신고. 납부와 관련된 기간입니다.
상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 일정 기간 안에 신고하는 것이 원칙이므로 , 상속주택을 두고 "6개월 안에 팔아야 한다"라고 단순하게 생각해서는 곤란합니다.
또한 상속재산의 가액도 중요합니다.
상속재산은 원칙적으로 상속개시일 당시의 시가를 기준으로 평가하게 되며, 일정한 기간 안에 이루어진 매매나 감정 등의 가액이 평가에 활용될 수 있습니다.
부모님의 주택을 상속받게 되었다면 단순히 현재 시세만 확인할 것이 아니라 전체 상속재산과 채무, 공제여부등을 함께 살펴보는 것이 필요합니다.
2. 집이 한 채 있는데 아버지 집을 상속받으면 2 주택일까요?
오빠와 여동생이 각각 본인의 명의의 집을 한 채씩 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.
아버지가 아파트 한 채를 남기셨고 두 자녀가 공동으로 상속받는다면, 각자의 기존 주택과 상속받은 주택의 지분을 함께 보유하게 됩니다.
이때 단순히 "집 한 채가 있었는데 상속으로 하나가 더 생겼으니 무조건 2 주택이다"라고 판단하는 게 아닙니다.
세법에서는 상속주택에 대해 별도의 특례를 두고 있으며, 공동상속주택 역시 상속지분이나 거주여부 등 일정한 기준에 따라 주택 수를 판단하는 규정이 있습니다.
그래서 실제 상담에서는 상속받는 사람의 기존 주택 보유 상황뿐만 아니라 공동상속인의 관계와 지분, 누가 해당 주택에 거주하는지, 기존 주택의 취득 시기와 처분하려는 주택 등을 함께 확인해야 합니다.
특히 기존에 보유하고 있던 집을 먼저 매도할 예정이라면 상속주택 관련 특례를 적용받을 수 있는지 미리 확인하는 것이 중요합니다.
상속주택은 '상속받았으니 무조건 2 주택'이라는 방식으로 접근하기보다는 각자의 상황을 기준으로 판단해야 합니다.
3. 상속받은 집을 팔면 양도세가 발생할까요?
상속주택을 처분할대 또 하나 많이 궁금해하는 부분이 바로 양도소득세입니다.
상속받은 주택이라고 해서 매도할 때 세금이 무조건 없는 것은 아닙니다.
상속 당시의 평가액과 이후 실제 매도가격 등을 기준으로 양도차익을 살펴볼 필요가 있습니다.
예를 들어보면, 상속 당시 주택의 평가액이 6억 원이고 이후 6억 2천만 원에 매도했다면, 단순히 상속 이후 발생한 가격 차이는 크지 않을 수 있습니다.
반대로 상속 당시 평가액이 6억 원이었는데 몇 년 뒤 8억 원에 매도한다면 그 사이 발생한 양도차익에 대해서는 세금 문제를 검토해야 합니다.
"상속받은 집은 몇 년 안에 팔면 세금이 없다"
"상속받으면 양도세가 무조건 나온다"라고 당정 하는 것은 적절하지 않습니다.
상속 당시 평가액, 매도가격, 기존주택 보유 여부와 매도 순서 등을 함께 살펴봐야 하기 때문입니다.
◈ 공인중개사 입장에서 꼭 확인하길 바라는 부분 ◈
- 상속이 개시된 날자
- 상속세 신고기한과 상속재산 평가액
- 공동상속인의 지분
- 기존에 보유하고 있는 주택
- 상속주택 관련 특례 적용 가능 여부
- 기존 주택과 상속 주택 중 어떤 주택을 먼저 매도할 것인지
무엇보다 상속과 관련된 세금은 개인의 재산 상황과 주택가액, 지분, 세대구성 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
매매계약을 서두르기보다는 먼저 세무 전문가에게 상속세와 양도소득세 부분을 확인하고, 이후 실제 매도시기와 절차를 공인중개사와 상의하는 것이 안전합니다.
상속은 가족에게 쉽지 않은 일이지만, 남겨진 주택을 정히 하는 과정에서는 감정적인 판단보다 차분하게 순서를 정하는 것이 중요합니다.
상속 주택을 보유하고 있다면 먼저 상속재산의 평가와 세금 관계를 확인하고, 그 이후 매도여부와 시기를 결정하시는 것이 좋습니다.
※ 본 글은 상속주택과 관련된 일반적인 부동산 정보를 쉽게 설명하기 위한 내용입니다.
실제 상속세 및 양도소득세는 상속재산의 규모, 주택가액, 상속지분, 세대 구성, 보유 및 처분 시기 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세금 판단은 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
「출 처」
● 국세청, 상속재산의 평가
● 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제155조(1세대 1 주택의 특례)
● 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법
● 국세법령정보시스템, 상속주택 관련 질의 회신