티스토리 뷰
"월세 계약을 1년으로 했느데, 임차인이 계약은 1년 했지만 2년까지 살수 있고 하는데 맞는말인가요?
지난해 계약해 드린 만촌역 인근 오피스텔 임대인분이 아침 일찍 연락이 왔습니다.
계약서에 분명히 1년이라고 적었고, 계약시 아무런 말이 없었는데 1년을 더 살아야 겠다고 연락이 왔다고 합니다.
오피스텔 월세를 중개하다 보면 많이 듣는 질문입니다.
오피스텔은 업무시설로 분류되는 경우도 있어 주택임대차보호법이 적용되는지부터 확인을 해볼 필요가 있습니다.
오늘은 실제 상담사례를 바탕으로 주택임대차계약 기간에 대해 정리해 보겠습니다.
1. 1년 계약했는데 임차인이 2년을 살겠다고 한다면?
주거를 목적으로 하는 임대차라면 《주택임대차보호법》 제4조 제1항입니다.
이 조항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 원칙적으로 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다.
좀더 설명을 해보면, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 임대기간을 1년으로 정했다고 하더라도 임차인이 2년의 임대차기간을 주장한다면 임대인이 "계약서에 1년이라고 명시 되어 있는데 2년은 안됩니다"라고만 하기는 어렵습니다.
그런데 여기서 한가지 중요한 사항이 있습니다.
법에서는 "임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고도 규정하고 있습니다.
2년이라는 기간은 임차인의 주건 안정을 보호하기 위한 취지로 이해해야 합니다.
그래서 임대인에게 "계약서에 1년이라고 명시되어 있다고 해서 임대인이 1년후 반드시 퇴거를 요구할수는 없습니다."라고 말씀드렸습니다.
2. 임차인이 1년 계약으로 계약서에 명시했다면 1년만 살고 나갈수는 있을까요?
1년으로 약정한 임대차계약에서 임차인은 약정한 1년이 끝나면 퇴거는 가능합니다.
다만 이것을 "임차인은 계약기간중 언제든지 자유롭게 나갈수 있다"는 의미는 아닙니다.
계약기간이 남아 있는 상태에서 중도에 계약을 종료하는 문제와, 애초에 2년 미만으로 정한 약정기간을 유효하다고 주장하는 문제는 구분해서 와야 합니다.
"1년 계약이니?, 2년 계약이니?가 문제가 아니고 임대차의 목적이 무엇인지, 주택임대차보호법이 적용되는 계약인지, 실제 계약기간과 당사자의 의사가 무엇인지를 함께 확인해야 합니다.
오피스텔은 특히 실제로 거주를 목적으로 임대하고 사용하고 있는지가 가장 중요합니다.
3. 주택임대차계약에서 계약갱신요구권과 1년 계약은 다른 내용입니다.
상담중 질문이 많은 내용입니다.
1년으로 계약을 체결했는데 임차인이 1년을 더 거주하겠다고 하는 경우는 우선 《주택임대차보호법》 제4조 제1항의 임대차 기간을 정확히 확인해야합니다.
반면 일정한 임대차기간이 지나 계약이 끝날 무렵 임차인이 다시 계약을 연장하겠다고 요규하는 상황이라면 《주택임대차보호법》 제6조의 3 계약갱신요구권이 문제 될 수 있습니다.
계약갱신요구권은 법에서 정한 요건에 따라 임차인이 발생할 수 있으며, 임대인에게도 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지 확인해야 합니다.
차임을 연체하는경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임대인이나 직계.존속.직계비속이 실제 거주하려는 경우 등은 법에서 정한 갱신거절 사유에 해당할 수 있습니다.
"1년 계약을 했는데 2년까지 살 수 있나요?"
"계약기간이 끝났는데 계약갱신요구권을 행사 할 수 있나요?"
라는 질문은 같은 내용이 아닙니다.
이번 상담을 통해서도 느꼈지만 부동산 계약은 계약서에 적힌 숫자 하나만으로 판단하기 어려분 경우가 있습니다.
특히 아파트나 주택과 다르게 오피스텔은 실제 사용 목적과 주택임대차보호법 적용 여부까지 확인해야 하기 때문입니다.
계약서를 작성하기 전에 임대인과 임차인이 서로 어떤 조건으로 이해하고 있는지를 정확하게 확인하는 과정이 필요합니다.
이번 상담처럼 작은 질문 하나가 임대인과 임차인의 권리와 의무에 직접 연결될 수 있기때문입니다.
계약서 당일 현장에서 임대인과 임차인에게 명확한 설명과 이해가 계약에서는 아주 중요합니다.
「출처」
국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)